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后蓝海时代深圳卡为的产业地产战略

卡为集团 2019-05-30 15:32:26

产业地产由蓝海逐渐变成红海,资金开始大量进入,企业如何面对市场格局的变化作出战略上的调整,又是否存在一种最合理的营运模式可以被复制依从?


目前产业地产商主要有三个类别:①传统地产商转移到产业地产,做园区建设和运营,这类地产商往往在行业内已经形成标杆,与政府有很大的谈判筹码;②其次是在产业领域的通讯行业,电商行业和电器行业的领头企业,也通过横向发展开始涉足产业园项目,这类企业的优势是有科研(R&D)的基础,手上也握着整条产业链的资源,但对土地储备,土地规划以及拿地的能力,对比前者远远不及;③最后一类是资金投资者,通过REITs一类的房地产基金进入市场,这类投资者以注资为主,不直接参与产业运营但由于UDI一类的金融概念的存在,募资速度非常惊人。深圳卡为是一家集智能制造,产品研发,产业投资于一身的现代化企业。作为一家以通讯行业起家带动产业链发展到园区经济的企业,如何借鉴先前企业的成功先例,还是以“链”出发去寻找最切合当地市场的价值导向。卡为董事长赵磊认为,投资战略不能泛泛而谈,要有目的,有价值引领,才能创造出“天地人”大框架下园区4.0模式的真正产城融合。



借鉴成功的开发模式


借鉴其它企业先行开发模式的成功案例,主要有华夏幸福的PPP模式和招商蛇口的PPC模式

 

PPP就是Public-Private-Partership, 有翻译成公私关系的,不太准确,比较好的翻译应该是政商关系,其新颖之处在于把政府从“管理者”变为“监督者、合作者”,更加注重平等协商、公开透明和社群经济。


华夏幸福PPP项目之一大厂产业新城内的影视小镇


PPC则是Port-Park-City, 也就是「前港—中区—后城」,第一个P指港口,第二个P指园区,C代表城市。在卡为实践玉溪产业园的时候发现一个问题,如果「港」只是代表海港的话,在空间可拓性与战略规划上比较受限制,所以深圳卡为对港的定义进行了延伸。所有“一带一路”的节点,铁路的起点以及所有可以突破销售渠道,生产结构的经济地理边界的地域都定性为港。


  

玉溪模式

根据玉溪模式的经验,卡为一般的拿地预期为200亩左右,具体落地根据实际需求调整,一部分用于工业用地,一部分用于商住用地。拿地不在于多,如果拿几万亩几平方公里的地无法招商,也只是土地储备,而且是无效储备。况且产业运营不等于土地储备。

 

拿地的规模如果在一个可控的范围内,招商就容易落地。另外在云南项目上是选择根据当地和招商企业实际需求自建厂房(厂房面积16万㎡),这也是为了方便招商的企业落地。

 

华夏幸福的战略是“环京”拿地,其实要等待产业转移和饱经济溢出,在一线城市的周边布局不是唯一的方法。因为“一带一路”倡议的方针本身就承接产业转移的方向。云南玉溪作为中越,中老铁路的起点,连接中泰,中马,中印铁路段,能够将整个产业辐射到南亚,东南亚。多年来,深圳卡为一直耕耘国外通讯市场,非洲,南亚,东南亚国家一般机站少,信号弱,需要特殊的手机配置方案,所以特别供应解决特别需求,这样卡为的招商落地就不会无用武之地。玉溪则扮演一个港城互动「港」的角色,利用产业园完成产业的导入,培育和发展。在这种聚集和规模效应的影响下,会有越来越多的资源流入玉溪,也通过这种增长极的带动,把产品、资金、人才信息的流动扩散到东南亚腹地,把玉溪建设成未来南亚,东南亚经济圈的中心地。



再者,中国城市人口分布不可能永远集中在北上广深,只要楼价不断升高,外来人口没能力在一线城市置业,自然回流到其他地区。深圳卡为重点布局在一带一路节点城市和瞄准产业产业转移方向。落实“以农村包围城市,小城环抱大城”的战略方针,自云南玉溪产业园落户之后,深圳卡为预计在近期全国再布局4-5个点到国内大中小城市,第一轮布局共6个基地

 

未来城市的发展,必定以人口回流的方式推动,以大城市带动小城市,整合上下游资源来实现共同富裕。深圳卡为紧跟国家政策的步伐,瞄准产业转移方向,锁定高潜力高增长区域。以辅助政策为引导,以产业为核心,与政府、企业资源共享,风险同担。


土地升值和土地转化的过程




土地在规划和建设的过程中,它的价值会不断提升,用地性质也会不断变化,但它的形式不同于房地产,价值完全由泡沫或供求的附加值去支撑,而是一个从无到有的规划建设过程。由1到2的过程是一个一级开发过程,未发展土地在规划之后到达可以转让的标准,就算是完成了一级开发。出让、转让的标准可能是三通一评或土地招、拍、挂,或至少完成通路,让施工队伍可以进场。二级开发,简单说就是从一块规划好的(仅到控规)用地,可以转让的用地,令他在上面出现建筑,达到交易的阶段。期中经过国土局的初审,获得《土地使用权证》、《建筑工程规划许可证》、《施工许可证》三个必要的证件后,才可以施工建造,直至达到房产交易的标准。至此,不论往后园区运营如何,一块土地的价值是随着它规划的程度不断升高,这是土地本身的地产性质。而当土地的优惠政策,区位优势开始吸引企业驻扎落地,企业又带来了就业人口和刺激新一轮人口增长,这些人口又为城市增添了新的住房需求和消费需求的时候。我们把这种现象称之为“土地吸纳的规律”或“产城结合的雏形及初步预期”。


拿地的具体策略


每一间经营产业地产的企业都有自己对园区选址,园区定位和拿地的具体方向,比如招商蛇口的PPC,华夏幸福的“环京思路”但很少有人提及过,在拿地的时候,怎样精确到从城市到区域到地块。因为通常和一个当地政府议价土地的时候,他们提供的是一个开发区,这个开发区的总规是在几十年前的,然后在开发区内分片区或园中园,企业再从区域里面细分出地块,为区域单独做控规。企业对地块协议拿地或公开拍卖招投标。那么精确拿地和精确选址就要更详细地考虑周边的产业布局。

 

深圳卡为选址选地的方法与区别于一般的产业地产运营商,不是围绕一线城市布局,或所谓的“环京思路”,卡为选地主要以招商落实为主,以人口结构与经济、产业结构为指标,通过调研当地的生产要素对土地的依赖性,采用科学选址方法(如TMA, MSA, 中心地,增长点极点等方法)对区位加以分析。

 

MSA- Metropolitan statistical Area(都会统计区)

 

人口研究:人口是支撑产业和消解产业的主要对象,人口的多少直接影响工业的规模。但人口数量并不是唯一的指标,像福建闽南地区,由于和台胞同出一源,所以会吸引很多台商投资。广西某些次发达小城镇,可能常住人口基数小,但华侨很多,甚至远高于当地居民这就直接影响整个城市的规划定义为低密度养老城市。其次是这种表面上人口基数不大的城镇,但对上离中心城市距离近,对下在农村地区可以招收到大量相对廉价的劳动力。这种劳动力会在产城结合之后留在园区,带动新一轮的人口增长和住房需求以及生产力供应。深圳卡为对人口研究的模式不仅仅停留在表面数据,而是深入到人口结构以及民族文化背景,对其对城市的影响,招商,及其后续产业链进行深入分析。

 

经济环境:GDP,,物流,半小时经济区(离中心城市,交通枢纽的生活距离)

GDP--GDP要看GDP的组成依赖于国企而不是私企,国企太多其实不利于下游资源整合

产业结构--产业结构如果是具有丰富原材料资源的地方但没有没有形成终端产品的可以对产业链进行补链,比如一些小城县或定性为宜居城市,旅游城市的地区,可能某些木材资源丰富,但没有形成家居,建材,药品等终端市场产品,那增加设备的投放或引进这类企业就是必须的。总之,产业园的运营切忌简单“搬家”或“复制粘贴”成功的案例。

 

补助政策:对土地整理,基础设施投资额的费用返还,招商引资落地投资额返还,政府补助、补贴政策。

 

MSA的策略是避开有风险的同质竞争和地块选地,这里不对其具体操作方法作一一评述。


结论


企业要做园区产业,必须要明确自己的基础在哪里,擅长做什么,如何整合手上的资源。深圳卡为董事长赵磊表示,传统产业正在经历空前的压力和考验,但这并不代表市场的萎靡。任何消费品都会经过饱和期在高峰后进入平稳增长,如何调整产品导向,在下一个峰口来临时把握住机会才是关键。其实产城融合也不单单是产品、产业和城市的融合,更是概念、科技、知识结构与城市未来的融合。


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