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银行BAT开发商都为你的租房操碎了心,这个单你买不买

深圳新浪房产 2019-03-12 08:30:20


现在,政府、开发商、BAT、银行都介入住房租赁了,建行推出了“按居贷”,媒体反响强烈,市场褒贬有之。租赁本身很难盈利,大家对那么多盈利导向的机构进入住房租赁,感到不可思议,他们究竟打着“什么算盘”?


就连按揭贷款,似乎都要“抛弃”的银行,居然高调介入租赁,其缘由是什么?为租客付租金而融资,这样的住房消费模式、消费理念能被租客接受吗?近期建行推出的“按居贷”,这样的产品可否为市场接受、为广大租客接受呢?对于广大租客,可以选择这种消费模式吗?



李宇嘉(深圳市房地产研究中心) | 作者

 


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建行的“创新品”



现在,住房租赁是“风口”、“蓝海”,从政策扶持到土地供应、税收优惠,再到培育机构租赁、项目建设,中央和地方都在发力,各大龙头开发商也在积极抢夺貌似很难盈利的“自持土地”、代建租赁住房、成立长租公寓公司。更加新鲜的是,近期互联网巨头(BAT+京东)、银联和国有大银行(如建设银行、中国银行和中信银行等)也高调介入租赁行业。近日,一则“建行租房最高可贷100万”的新闻刷爆朋友圈,“CCB建融家园”、“按居贷”、“租房贷”等一系列新名词眼花缭乱,引起了网友的关注。


大家都知道,贷款可以买房、买车,可以创业、可以做生意,甚至可以分期付款买家用电器,但是,万万想不到,竟然还可以贷款租房?这可是个大新闻,各媒体端“炸了锅”。褒贬有之,褒者曰,“良心贷(基准利率的信用贷),让你租上好房子”、“稳定租赁关系”、“不受房东盘剥”、杜绝了“黑二房东”等等;贬者曰,“银行盘剥无止境,没有房也要成为房奴”,“租房都要贷款了,买房呢?结婚呢?恐怕都是遥遥无期的事吧!”、“租房也要贷款,丈母娘答应吗?”如云等等。


总的来看,类似于建行“按居贷”这样的租房贷产品,确实是新鲜事物,争论多也不奇怪。特别是,大家对消费融资的接受度还不太高的情况下,也确实需要笔者来给大家详细解释一下。同时,长期给大家提供置业参考,这里也帮助大家看看,“按居贷”这类融资租房模式的利与弊,广大租客们是否可以选择这样一种住房模式。

 


 

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先说说按揭买房,

用银行的钱,谁赚啦?



到今年为止,笔者在高校接受教育、参加工作整整20年,前后共分为两个阶段,前10年(1997-2007)在高校研究金融,后10年则进入社会研究房地产。建行的“按居贷”,首先是个金融问题,然后是个房地产问题。笔者参与了建行进入租赁市场的新闻发布会。在这里,从金融到房地产,这两个角度,要把事件的本源和来龙去脉和大家讲一讲。特别是要告诉大家,建行“CCB建融家园”APP平台上的房子可不可以租?建行的“按居贷”是个什么东东?可不可以申请?


租售并举进入了十九大的报告中,史无前例。作为国有大银行,这个时候必须要发挥企业的社会责任。就像1998年“房改”是讨论,该不该成立政策性住房银行时,就有上级监管部门就说了,“国有银行有政策性贷款的义务”一样。


从1998年,“要买房、到建行”,很多人知道这个口号。尽管银行赚了按揭的钱,但是也帮很多人买到了房,成为“有产者”。而且,有产者享受到了房价上涨带来的增值收益。很多人骂银行,说买房给银行打工(“房奴”这个词就是这么来的)、给高地价打工。给高地价打工不假,但给“银行打工”的说法确实有失偏颇。


事实上,银行是赚了钱,但只赚了按揭利息,买房者则享受了房产翻几番的超额收益。试想,国人如果像美国人一样接受消费融资,很多人也就成为了“有产者”了。现实中,很多人怕负债,只好努力攒钱,尽管“无债一身轻”,但错失了“上车”和获得超额溢价收入的良机,后者才是收入差距的最大影响因素。如果上天再给一次时光倒流的机会,估计很多人会贷款买房。


图:没有按揭贷款,多数人无法实现“住房梦”

 


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费力搞租赁,为了什么?



下面,再谈谈大城市的生活。“城市让生活更美好”(Better City,Better Life),这是上海世博会的主题。一直以来,大家拼命往大城市涌,都是为了更好的就业机会、收入水平和公共服务等等。但是,大城市房价太高(高房价原因太复杂,这里先不讨论),长期主导的私人散租(个体租客和个体房东)市场,租赁秩序太差(随意涨租、“黑二房东”、频繁搬家等等)。


现在,国家要培育的租赁体系,可是个宏伟工程,目的是为了让广大新市民(2.5亿外来人口、2000万租房大学生)以及“无房户”(很多已是城市常住居民或者户籍人口),可以在城市体面地、低成本地、稳定地“扎根”下来。然后,开启城市的美好生活,特别是以后能够买房(这就是“先租后买”)。这部分量很大,估计有3-4亿人。唯有如此,才是以人为本城镇化,才能满足老百姓日益增长的对美好生活的需求,才能让消费起来。



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不赚钱,

建行为何参与住房租赁?



从赚钱的角度看,租赁是个不讨好的事儿,因为租金回报率在2%左右,类似于北上广深等一线城市,租金回报率在1.5%,远远低于理财产品的收益率,租赁投资回收期也太长。因此,国家提出了“多层次供应、多渠道保障”,目的就是让更多的主体来参与,增加租赁供应。比如,国企要参与租赁供应(上海十几宗租赁用地,基本上都是市属或区属国企拿走),集体土地可以建租赁房,商业办公可以改建租赁房等等。


一直以来,作为按揭贷款的生力军,类似于建行这样的国有大行,不可能不发挥央企的社会责任,不参与到租赁住房供应中。也就是说,建行等银行也是“多层次供应、多渠道保障”的一个主体(这个需要大家记住)。笔者了解了一下,建行参与到租赁有几个内容:首先是建行与项目“只租不售”的开发商、以及长租公寓合作(比如笔者上班附近有万科一个公寓,建行也参与其中)。


一方面,建行给开发商“只租不售”的项目、长租公寓融资,另一方面,开发商租赁房源、租赁公寓挂在建行的“CCB建融家园”APP平台上;其次,建行为个体租客和房东之间的租赁关系提供融资。也就是说,个体租客提供租赁合同、合法的房源证明,就可以获得租赁贷款。

 


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高门槛的信用贷款,

给出低门槛的基准利率



当然,由于是信用贷款,必须要满足银行的“风控要求”,也就是满足以下三个条件中的任何一个:1、至少三个月的稳定工作证明;2、缴存公积金工资基数达到3000(建行客户)或5000(其他客户);3、建行有代发工资。三者满足其一任何一个,预计覆盖社会绝大部分人群。相比原来的“贷款难”、需要抵押,能够以信用贷款(不用抵押物)形式,拿到基准利率的贷款,其实已经很难了,相当于白菜价买到金枪鱼。


这里要讲一下,银行也开始转型,从对公向对私及消费融资转型,也要向BAT一样,靠大数据信用(比如芝麻信用、小白信用)作为贷款风险防范手段(而不是那块地、拿个房来抵押、),但这有个过程。未来,他们也会像BAT一样,靠大数据来发放信用支撑的贷款。


 

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做租赁,建行能干什么?



国家倡导住房租赁“多层次供应、多渠道保障”,银行的一个主体,利用自身优势,比如信用保障、规模化融资、传统住房融资的经验等等。与国企供应、政府供应、个人房东供应、开发商供应、长租公寓供应、集体土地建设、城中村供应一样,也是一个种类,目的就是让大家有更多的选择,特别是租赁难、租金支付不易时,可以考虑低成本融资,仅此而已。


先看看,建行搞的这个鬼,是个什么东东?手机上打开“CCB建融家园”的APP,定位深圳首页,即可看到“繁华的城市,繁华的街道,奋力打拼的你我…要租房,到建行,“CCB建融家园”为您提供温馨的家”的介绍等等,还是传统的“建行蓝”。


APP有三个板块,即房源、户型、运营精选。首先,你登陆到“CCB建融家园.房源”板块,可以看到建行合作的租赁住宅小区相关信息。点击进去,可看到楼盘的详细介绍,包括每个项目的名称、地址、户型、房源套数等等资料。当然,还有“保障100%真实房源”、“100%免佣金”等宣传。此外,子页面还有详细的配套设施、户型图、近一年的租金走势等信息。


在APP上,租房既可以选择电话预约,也可以在线预约。看看,除了下面讲到的融资以外,是不是与长租公寓知名品牌APP的界面差别不大?


图:银行只是“多层次供应、多渠道保障”的一个主体

 


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银行进入租赁的最大优势,

就是信用融资



再进入到“CCB建融家园.户型”页面,每个楼盘均有详细的户型图介绍,并有实拍图,还有详细的价格介绍。当然,这只是个开始,新鲜事物嘛!楼盘比较少可以理解,私人租客和房东散租融资的服务还未上线(接下来将会上线)。


在菜单栏“服务”中进行查看,在租赁贷款选项中填写个人相关信息,同时,还可以预估自己的贷款额度(最高可达100万,每个人都可以根据自己在建行的信用记录查询,很多人可以融资数十万)。过去,银行大门难进,赤手空拳,要以基准利率融资数十万,还真的不容易。另外,看房签约还可以填写“在线预定”、“在线签约”都可以实现线上操作,非常方便。


图:银行的平台带来方便,给租赁更多选择

  


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银行信用平台的“红利”,

稳定租赁关系



大家要知道,前面也说了,这只是给租客、房东(只租不售的开发商)提供了一个选择的平台,但这个平台不简单。在这个平台上建立租赁关系,首先免去了租客要缴纳的中介代理费、免去了押金。一般来说,租客租房时要付1个月的租金作为中介费(少说也要3000元吧)、1个月的租金作为押金,但在这个平台上,这个费用免了,对于广大年轻人,特别是刚进入社会的“月光族”租客来说,这是个巨大的红利。


其次,这个平台只接受1年及以上长租,贷款也鼓励3-5年的长租,授信可达10年(续租、转租可以循环利用)。而且,合同中已约定了租金水平,房东不能以出售房屋的名义来赶走租客。对于租客来说,不仅节省了涨租的费用,而且不用经常搬家。事实上,搬家给租客带来非常不好的感受,搬一次家,就好像被城市抛弃了一次。


而且,类似于阿里支付宝的芝麻信用、京东平台的小白信用。拥有信用卡、网银、网上消费和支付等海量数据,银行也有大数据信用平台,平台上的租客往往是信用不错的,银行也间接提供了信用担保,房东也不用担心损坏室内设施、每月“催缴租金”、中途退租的空置风险和再出租风险和成本。这样,在银行的撮合下,房东也愿意接受租金打折(比如9折)的租赁关系。这样,租客的租金支付额又降低了。总的来说,对于房东、租客来说,这是双赢。对政府来说,租赁关系稳定,市场秩序就稳定了,监管的目标就达到了。


 

9

银行介入,

租赁这盘棋,活了!



事实上,银行给开发商租赁项目贷款,撮合长租期的租赁关系,对开发商回笼资金是好事儿。目前,开发商之所以参与租赁供应的积极性低,很大原因在于,租赁项目前期投入太大,比如土地成本、建安成本、人工成本和财务成本。房子能卖的话,现金流立马进账,问题解决了。但是,房子拿来租,这样的模式下,资金回收期太长。有机构算过,租赁投资的回收期高达60-70年。


银行参与到其中,形势完全不同了。银行不仅给开发商租赁项目融资,还撮合长租期的租赁关系(企业团租),一下子回收了一大笔资金,开发商的资金压力明显缓解,参与租赁供应的积极性也就明显高了。开发商、长租公寓公司成为租赁供应主体,自然不同于“一锤子买卖”、行为短期化的私人租赁和“二房东”,租赁秩序和环境将大为改观,因为它要长期经营。这样,租房者就会租的安心、租得放心,租赁一整盘棋就活了。基于信用的金融,就是有这样的魔力,它让参与主体实现多赢。


 

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每月多付20元,租上好房子



当然,可能很多人租不起这样的房子,但银行可以给你贷款。当前,很多人对这个不太理解,但是“金融的魔力”不能再被拒绝了(可能,你之前拒绝了银行信贷,但错过了靠银行贷款成为“有产者”的机会)。笔者算了一下,租客申请建行的租赁贷款,每月贷款偿还额度仅比每月租金高了20元(以每月付7000元租金为例计算)。而且,有了银行融资,你不仅住的体面,安心创业,你的工作也更加积极,花钱更有计划,理财的观念不请自来。据统计,适度负债让人工作更积极,更会理财,生活质量更高。


但是,你享受到的东西和红利很多,比如稳定的租期、合同约定租金水平、享受零代理费、租金每月支付(不用一次性支付半年或一年),入住后物管和报修等全流程功能。据了解,目前建行的“按居贷”按基准利率发放,比部分银行理财的收益率还要低,而且10年授信,平台上申请,以3-5年的周期来循环利用。


利用金融给你的便利,低成本地住上环境更好、更舒适、没有涨租、没有“二房东”盘剥的房子,何乐而不为?以后,你就可以好好工作和赚钱,以便买房。这样,一辈子都可以住的舒适、宜居、体面。近期,芝麻信用给出免押金租房,银行介入,也可以提供信用担保。而且,银行利用信用卡、消费融资、按揭贷款等也积累了大数据,以后也会基于个体信用,发放更多的信用贷款。



 

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消费融资,让年轻人生活更美好



关键的问题在于,国人的理念中,传统习惯下,对于消费融资的接受程度太低了,租赁贷被解读为银行盘剥或“没有房子的房奴”等等,这是非常不合理的。事实上,分期付款、消费融资在国外已经非常普遍,小到一件衬衣,美国人也要分期付款。这样,你就可以极大地改善自己的生活水平,追求更美好的生活。对任何新产品的体验,年轻人比中年人、老年人的效用更高,追求的心情更急迫,在自己分期支付能力范围内,工薪阶层、中产阶层完全可以消费得起iphoneX、小汽车、旅游度假等等。但是,如果没有金融支持,多数人无法消费这类总价较高的产品,等到你有钱买这类产品,或许早已更新换代了无数次,新概念、新理念、新功能,你一概无知,也无那份热情了。


住房租赁,本质上就是一个消费总价(押金+中介代理费+租金)比较高、门槛也不低的消费产品。过去,没有金融的支持,所以群租、城中村租赁大行其道,租的不稳定、不体面,即便是白领也不例外,深圳很多高学历的人住在城中村里。各种“漂”(北漂、沪漂和深漂等)就是这么来的。


图:消费金融改善生活质量、提高消费效用

 


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用银行的钱,实现自己的生活梦想



有了金融的支持,广大年轻人、新市民、大学生既可以租的体面,成本又不会太高。这样,他们就可以在城市“扎根”下来,将积蓄用在创业、提升自己(再教育)、小孩抚养等方面。或者,一边体面地租房,一边不断积蓄,以便将来告别租房,拥有自己的房产,一辈子都是“宜居的”。


而且,前面说了,借了银行的钱,你的工作更加积极,花钱更有计划,理财的观念不请自来。进一步,会理财的人,往往也是会利用银行低成本的资金,谋划自己的将来,不断改善自身生活环境和状态的人。比如,你用建行低成本的资金去租房,然后将自己的积蓄投入到理财市场。这样,美好生活、住房宜居、投资理财都不误,这样的效用是最高的。


 

13

个体消费时代已经崛起



前面讲了,除了与开发商只租不售的项目、长租公寓合作以外,银行以后还会支持租客与私人房东的租赁关系融资。也就是说,你只要能提供银行认可的租赁合同(租赁关系真实、房源真实),银行就可以给租客提供信用融资。有了银行的信用,房东自然可以放心地将房子租给个人租客,而且银行还会有意识地引导个人房东和个人租客建立长期的租赁关系。租赁过程中,房东不随意涨租,不随意以卖房子为理由驱赶租客等等。银行给予融资以后,信用约束下,租客可以做到按月付租金,且以信用保障确保租客爱惜租赁房屋、室内设施。这样,租房的理念就能够培育起来了


事实上,随着85后、90后,甚至“千禧一代”相继进入社会,“注重生活体验”、“活在当下”的消费将崛起,个体消费融资的接受程度、认可程度将会不断提高。目前,“无现金”时代越来越明显,信用卡、消费融资越来越普及,就连融资最不被接受三四线城市、乡镇(村),贷款也成为普遍现象。


因此,租赁作为一种消费行为,融资介入也将是不可避免的事情,而银行介入也将极大地改善租赁生态链。首先,租赁供应多了一个主体、多了一种选择;其次,银行利用过去信用卡、按揭贷款、支付和资金往来等大数据,为租赁提供更多的信用保障;再次,银行以信用稳定租赁关系,降低租赁成本,让“长期出租、长期租房”成为一种选择、成为一种被接受的理念,培育“租购并举、先租后买”的消费模式;最后,银行融资(租赁项目融资、租客个人融资)增加了租赁住房的供应,让更多的人通过租房改善自己的生活水平。




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结论:

新时代,善用金融提升你的福利水平



房价涨了十几年,你环顾周围,发现凡是成为有产者的群体,无一不是利用银行的钱,当然也包括杠杆操作。现在,国家政策明确了,“房子是用来住的,不是用来炒的”,靠炒房致富、实现财富自由不可能了。但是,人口还是在向大城市涌入,大城市产业在升级,公共配套不断完善,高房价还要维持一段时间。在这个时候,买不起房的,还是要租房。既然国家政策鼓励租房,不管是“多层次供应、多渠道保障”,还是租售同权,加强公共设施同步跟进等等。既然国家要满足老百姓日益增长的对美好生活的需求,就应该利用好国家的政策,包括金融政策,来改善自己的人居环境。


消费时代已经到来,85后、90后、“千禧一代”的消费观念在更新,消费融资被广泛接受。同样,过去租房不是普遍选择(而是权宜之计),买房才是终极目标。未来,租房的观念也一样会被接受,成为普遍的住房消费模式。既然买iphoneX、小汽车都分期贷款,衣食住行,住最重要了,住房这么大的事情,那么多人选择租房,未来融资跟进也不是什么奇怪的事情,而是水到渠成的事情。想想,有了融资以后,你可以租上中意的房子,把钱节约下来做其他用处,特别是为以后买房做准备。这样,不管年轻时租房,还是中年买房,你都住的很好,一辈子宜居,这不是最大化效用了吗?


小野 | 编辑

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