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终极干货| 一步步教你如何在美买房!

美国移民 2019-04-14 06:33:31

根据美国财经新闻频道(CNBC)报道称:尽管中国政府实施了严格的资本管控,但2017年中国在海外的房地产投资有近395亿美元(约2502亿元人民币)的历史新高,较2016年增长8%。

从2018年伊始,美国受经济复苏、税务改革等政策影响,股市和楼市持续走高。伴随着国内楼市的调控,越来越多的买家选择在海外买房,尤其是美国。


那么是不是每个人都可以在美国买房? 在美国买房需要哪些资格?美国买房有什么样的步骤? 想要在美买房的大家一定有很多这样的疑问, 城市君呕心沥血,总结了一大波干货,为你细数美国买房那些事儿!



一.在美买房需要哪些资格

首先,美国是一个移民国家,在美国买房没有国籍限制,从购房资格上来讲,美国并不限制外国人在美买房,且无套数限制


那么,海外购房者在美国买房能贷款吗?当然可以


一般来说,海外买家的贷款首款相对较高,必须高于35%以上,最高可以贷到200万美元。根据1980年外籍人士房地产投资法案 (Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980, FIRPTA),当非居民外籍人士出售美国房产时,需要预先扣留卖价的10%作为此房产的资本利得税的预扣。预扣由过户公司从卖价的款项中直接提交给美国国税局。




二.买房前的资料准备

现金买主需要准备的文件: 

1. 有效的护照和签证

2. 准备好购房资金证明(国内银行中英文版的存款证明)

3. 在美国当地银行开设的账号

 

贷款买主需要准备的文件: 

1. 有效的护照和签证

2. 工作证明、工作收入(单位或街道开具证明,交由公正公司解释)

3. 自付款部分的资金证明(中英文版的银行存款证明)

4. 在美国当地银行开设的账号



三.美国买房必须本人到场参与吗?

现在大约有一半的银行接受网上签字的方法,无论你在世界的哪一个地方,都可以完成在美国买房的过程,理论上不必亲自到美国就可以买房。但是在看房、选房的过程中,买主如果能亲自选择是更理想的。


你还可以通过以下方式不到现场就可以买房:

1.买房人委托当地朋友看房,从朋友给的资讯、图片等资料中作出判断,选定房子;选定房屋后,后续的其他的过程可以委托给经纪公司完成;

2.买家委托经纪公司,由委托公司执行购房全过程。所有与购房相关的文件由经纪人协助,通过网上签字的方式或用快递的方式邮寄到中国由买家签字。



四.美国买房十大步骤

1.选择合适的房产经纪人

在美国,房产买卖双方主要是通过房地产经纪人接触沟通,买家将自己的意见与要求委托给经纪人,经纪人就负责为买家找寻适合房产对象,并忠于买家的要求,代替买家处理在交易过程中的各种交涉、协商、谈判等包含法律事务在内的大多数业务环节。房产经纪人应是持有州政府颁发的经纪人执照。


2.开始看房子

这个步骤也是整个买房旅程中最重要的一环,先问问自己这些问题,了解自己的真正需求,有助于更快找到中意的房子。


a.确定你的购房目的

如果是自住,应谨慎考察房产现有状况,包括社区、环境、学区、环境、交通等,毕竟是要长住的。而如果是投资,应讲究的是未来升值,尽可能选择一个性价比高、投资成本小、未来发展前景良好且便于出租的房产。


b. 确定房价范围 

你要知道你能买得起多少钱的房子。一个简便的计算方法是最高贷款额为家庭年收入的四到五倍(假定贷款利率是6%到8%)。如果你家的年收入是

$100,000,你能买得起$400,000到$500,000的房子。如果你有$80,000现金做首付(Down Payment),你就能买$480,000到$580,000的房子。

 
如果你没有房价5%的现金做首付,最好不要买房子。一是因为贷款难借,得不到好利率。二是防止万一钱不凑手,不能按月还贷款,房屋会被银行没收。如果有房价20%的现金做首付,就可以省下1.5%的贷款保险(Mortgage Insurance)费。


c. 锁定购买区域

无论自住或投资,地理位置是买房的首要考虑因素,好的地点不仅居住品质佳、安全、便利、学区好等,未来升值空间也更高。因此别忘了在能力所及范围内,尽量选择好区下手。


学区

如果有(或即将有)学龄小孩,学区将是主要考量,好学区的房子也增值较快,未来若要出售脱手也更快(投资客也值得考量)。美国的公共教育有严格的学区划分,从小学到高中,学生们只能在居住地所属学区(School District)的学校上学。


每个学区都有自己的网站(http://www.schoolmatters.com/),在这里就可以查到所属学校。还可以查到每个学校的一览表,包括从考试成绩到学生比例的统计数字。 从房地产角度来看,好学区的房价比其它学区要贵。


许多人希望在好学区买房,给子女提供好的学习环境。但是由于高昂的房价,一些人根本买不起好学区的房子。一些人勉强买得起,也要把住房条件降一个等级。在其他学区能住独立屋,在好学区只能住连栋屋。另外许多郡从小学到高中都有重点班,所有住在郡内的学生都可以考。孩子如果考上了重点班,就不必在好学区买房子。还有一个方法是把在好学区买独立屋的钱分成两笔,用一笔钱在好学区买或租一个连栋屋或公寓给孩子上学用,用另一笔钱在其它地方买一栋独立屋全家享受。


社区

社区的特色与组成,如族群组成、自住/出租比例、人口密度高低、房屋均价等都会影响许多生活层面。在中国是人以群分,在美国是人以钱分。你用多少钱买房子,你邻居的收入也就在同样的范围内。到房子现场参观时也别忘逛逛社区周遭环境感受一下,你甚至也可以跟当地居民聊聊,看他们对该社区的感受。


治安

安全是居住环境的最基本要求。除了参考犯罪纪录与统计报告,你也可以观察附近街道整洁度、行人举止、店家外观/防护设施、街头涂鸦与破坏状况,也能略知一二。下面提供几个可查找房子周遭安全的网站:

Spotcrime  只要输入地址或地区,就会将最近期的各类犯罪事件标示在地图上。

Neighborhoodscout  提供非常丰富的美国城市信息,从犯罪率、安全性到学区等信息应有尽有。

National Sex Offender Public Website 唯一一个以性侵相关案件为主的美国政府官方网站。


房子历史

该房过去是否有过不佳传闻(凶杀、灵异、犯罪等)、该区过去是否有过严重地下水污染或重金属污染纪录、该区未来是否会有公众工程即将进行(如购物中心或垃圾场或新高压电塔线路线)等。


社区稳定性

确定社区附近的经济是否稳定。请向当地市经济开发办公室查询,看看此社区附近居民的收入和房屋的价值是否稳定或上升。独立屋和公寓的百分比是多少?因为公寓不一定减少价值,但却意味着更多的流动人口。此地区的商业楼宇或房屋空置几个月才租或卖掉?看看你买房之后未来能否赚钱。


生活与交通是否便利

附近生活机能是否方便(超市、餐厅等),离公众设施(医院、消防局、图书馆、公园、学校等)的远近,是否能满足生活、工作与居住需求,都是购房者须考量的。


d. 决定房屋类型

美国住宅房子种类很多元,House / Single Family Detached 独立别墅遍占地较大,自己管自己的房子草地。Town House 联排别墅与独立别墅类似,但与邻居共用墙壁,前后院通常较小。Condo 公寓似联排别墅,墙连着墙,无前后院,大部分公寓社区有公共设施。(几乎都有社区管理费)


3.出价和协商

经过漫长的找房看房的过程后,有了中意的房子,然后就是进行出价(offer),与卖家开始协商议价阶段。好房子人人都想要,卖家同时间收到好几个出价是很正常的事,但如何让自己顺利成交不仅与出价金额相关,也考验着经纪人的交涉功力


首先, 需要与经纪人一同讨论并填写“购房合约Purchase Agreement”,里面包含:出价金、订金、是否需要贷款、贷多少、双方同意支付的手续费、产权公司、过户天数、检查天数、其他附加条件等细节。买家需签名并附上预先贷款批准信(或现金买家资金证明)与订金支票。然后,买家决定出价金与支付订金 (约为出价的2-3%,建议与经纪人共同讨论估价)。卖家可针对买家的出价合约选择接受(Accept)、拒绝(Reject)或书面还价(Counter Offer);买家也可针对卖家的回价书选择接受、拒绝或再还价,直至双方共同可接受的条件为止。此份出价合约具有法律效力,除非条件不满足(如房屋验收不合格、贷款失败等),否则不能撤回。买家只要签了字,就代表要按照上面的出价付款。


4.签署正式合同和支付订金

当买卖家讲定成交价格后,双方需签订正式的购屋合同。所有文件合约请仔细阅览检查,确实了解该文件用途与内容后再签名,才能确保自身权益。


当出价被接受并签订购屋合同后,买家须将说好的订金存入第三方公证托管公司(Escrow),并开始后续的贷款、过户、检查报告等等,直至一切手续皆合法完成后,Escrow才会将房子产权交给买家、将钱款交给卖家。其中需要注意的是:买家需遵守双方协议的付款日期;若签约后因故反悔或无法成交,订金有可能全部没收,除非购屋合同列有附带条件(Contingency) ;一般而言,贷款买家的整体购屋交易时间从进入过户交易算起,至少需要30至45天。现金买家则较快,约7至20天可完成。


除了确定报价,定金外,经纪人还会帮你选择一些附加条款,以保证你在必要时能合法取消合同,拿回定金。下面是常用的附加条款。 


房屋检查(Home Inspection),咚气检查(Radon Inspection)和白蚁(Termite Inspection)检查: 
在报价合同中,可以附上这三项检查的附加条款。条款的有效期一般是7到15天。在有效期内,买主有权以任何一项检查不合格为由取消合同或要求卖主出钱维修或处理。 


房屋估价(Appraisal)和贷款批准(Financial):

在报价合同中,还可以附上房屋估价和贷款批准两项附加条款。条款的有效期一般是15天。但由于次级贷款的影响,银行比较挑剔,出现房屋估价低于合同售价的情况,影响到贷款批准。为安全起见,可把贷款批准附加条款有效期增加到20天。如果房屋估价低于合同售价,买主可要求卖主把合同售价降到房屋估价,或取消合同。如果买主申请不到贷款,买主可在附加条款有效期内要求取消合同。 

空调(Air Conditioning System)或游泳池(Swimming Pool)检查:

如果在冬季买房,空调或游泳池的功能不能检查。在报价合同中,可以选择在过户后5月31日之前检查空调或游泳池。


5.房屋检查

房屋检查(Home Inspection)是报价合同不可缺少的附加条款(Contingency)之一。当买卖双方在购房合约上签字生效(Contract Ratified)后,买主要做的第一件事就是请有执照的房屋检查师(Home Inspector)来检查房子。检查费由买主付,价钱根据房价而定,从$200到$600甚至更高,房价越高检查费越贵。


检查内容包括房屋基本结构(Structure),地基(Foundation),屋顶(Roof),地板(Floor),墙壁(Wall),门窗(Doors and Windows),地下室(Basement),供电系统(Electrical Systems),供排水管(Plumbing),冷暖设备(Heating and Air Conditioning Systems),烟雾报警器(Smoke Detector)等。检查师要填写一份详细的检查报告,包括房子的状况,哪些设备可能出问题,剩余寿命是多少,应该怎样维护,等等。


买方经纪人会根据检查报告在房屋检查附加条款有效期内(一般是七天)为买主写一份房屋检查附件(Home Inspection Addendum)交给卖方经纪人。买主在房屋检查发现问题后,只能要求退房或自己修理。正常售房时如果房子的主结构有大问题,如地基断裂,房屋有倒塌危险等,买主可以要求取消合同,其它的问题可以要求卖主修理。 

卖主在接到房屋检查附件时,要在三天之内做出答复,是同意修理还是出相应的修理费。有些东西是卖主必须修的,如房屋基本结构,地基,屋顶,供电系统,供排水管,冷暖设备,烟雾报警器等有问题。卖主不修买主可以不买,所以要双方协商解决。买主在接到卖主的回应后,也要在三天之内做出答复。


6.取得贷款和房屋估价(现金买主请忽略)

贷款买家在签约后17天内进行正式的贷款申请,在买家递交贷款申请后,贷款银行会进行房屋鉴价,确保该房产是否符合市价并决定核贷金额。若期间内因故无法取得贷款或买家变故,都可无条件取消合约并取回订金。


若鉴价没有问题且贷款得到批准,贷款银行会将所有贷款文件送进公证公司(Escrow)给买家签名,签完名后再送回贷款银行审核,确认无误后就会进行放款动作。若是贷款买房,贷款银行汇要求买家在过户前购买房屋保险。


当买家送出贷款申请表格后,买家可以选择锁利率(Rate Lock-In),如果买家预计未来利率会上涨,就可以先将目前利率锁住。利率锁定期有15天、30天、45天、60天或更长。


那么,如何还贷更省钱呢?

虽然说较长的贷款期(如30年)可使每月还款金额较低,但也意味着贷款者要付更多利息。透过提前清偿本金与重新贷款,可以让贷款人更早付清房贷。最普遍的房贷付款方式是Amortization Schedule(分摊还款),贷款者每月支付固定金额,但每月的利率与本金比例会不断改变。起初大部分月费是支付利息,随着利息比例减少,本金比例则慢慢增加。每月月费不变,越早付本金,意味着未来利息就越少,也有助提早还完款。若目前利率更低,或买家打算缩短还款年限也可将利率压低,同时也节省利息开支。


7.产权过户调查

在签署购房合同约两周后,美国专业产权过户机构会进行过户调查,调查卖家产权是否清晰,确认没有问题后会出具产权过户档。


8.购买房屋保险

许多人会问,购买房屋保险是不是必须的呢?如果你用现金买房,买不买保险取决于买家。如果是贷款买房,贷款公司会一定要你在过户之前购买房屋保险(Home Owner Insurance or Hazard Insurance)。这种保险主要保赔火灾对房屋造成的损失,其实屋主保险还保赔许多其它原因对房屋或个人财产造成的损失,以及客人甚至路人发生的意外。 


9.完成过户手续

过户前一个星期要落实贷款。如果利率还没锁定(Lock),要马上锁定,以免过户时措手不及。还要根据过户公司给的过户费清单(HUD-1)草稿,把过户费准备好,并通知银行什么时候要多少钱。


过户前几天买方经纪人会向卖方经纪人要房屋检查时查出来的问题的修理账单(Repair Invoice)。一般修理应有90天的保修期,修理账单也可以做为保修凭据。买主在过户前还要把房子再检查一遍(Final Walk Through)。


在过户的前一天,过户公司会给一张精确的过户费清单,买主可根据清单上的过户费,到银行开现金支票(Casher Check)。过户费包括五个部分,与贷款有关的费用,贷款银行预收款,中间账户预扣款,与产权有关的费用,以及过户税和产权登记税。各种费用加起来是房价的2%到4%,这还不包括首付部分。


过户时要带有效证件,还要带银行开的现金支票和私人支票。过户完成后,依合约规定时间取得钥匙,完成交屋动作。买家同时应提早通知水、电瓦斯、电话等相关服务变更房主信息。


银行在你的贷款申请Final Approval后,会将贷款文件邮寄给Escrow公司,叫做HUD-1的表格,之后Escrow就会分别通知买方去签署贷款文件,卖方去签署产权转让文件等。


银行收到Escrow公司寄回的签署过的贷款文件后,就会进行放款,Escrow收到银行放款后,一般当天就会去County登记房子的产权转让,一旦产权转让登记在案了,就表示房屋过户完成了,之后Escrow会通知你去取新家的钥匙,然后你就可以享受你的新房子了。


大概会在房屋过户后一个月左右,你会收到一份由County Clerk-Recorder寄给你的平信:Grant Deed,俗称转让契约,类似房产证。


10.交房入住+搬家

如果买的是新房子,直接就可以搬进去。如果买的是旧房子,卖主的责任仅限需要把房子打扫干净。电话,电视,网络服务可能要提前10到20天预约。


搬家前要到邮局或在网上(https://moversguide.usps.com/?referral=USPS)填写换地址的表格(The Official Change of Address Form)。可能要七到十天才能收到从旧地址转来的信件。

因为每月还贷款的小本子一时半会儿寄不来,第一个月的付款单就在过户文件中,千万不要忘了付,否则会因迟付而罚款。如果能自动付款,就办理自动付款。但每个月要保证自动付款的账户有足够的钱。 


 

五.选择购房平台,让买房更省心

了解以上美国购房流程及美国购房知识后,是不是发现买房的确是一项费脑费神费力的事情?一般情况下,在美买房都会使用一些买房平台,很多人喜欢用Zillow或者Redfin,这两个平台确实不错,不过对于我们中国人来说有几个问题一个是平台展示的语言习惯另一个就是房产经纪人问题。如果有会说中文的房产经纪人,那么许多需要咨询的问题,都可以轻松解决了!


无论是自住还是投资,针对华人如何购置美国房产问题,城市君为大家推荐按照中国人的思维习惯和使用习惯设计的在美投资自住购房的置业平台—房88(fang88.me),算是最懂中国人的美国房产交易平台了,这个平台具备很典型的四大优势:


01

fang88.me免费房产报告

 房88(fang88.me)提供独有的房产白皮书和房产数据报告,全面解读每一处房屋的基本信息、历史交易、税费详情、产权解析、市场估价、相似对比、租金预期和投资回报率;区域介绍包括当地的人种分布、家庭收入、就业情况、交通情况、安全程度、区域发展、生活和社区配套环境等;学区介绍包含了公立和私立学校的评级评分,以及教学情况;英文原文和智能中文翻译同步显示,信息清楚透明。


02

提供全中文服务,为异地购房者提供服务

房88中美都有团队。房88美国总部位于Palo Alto,并在杭州设有中国总部。即使远在大陆的用户只要有美国购房需求,则无需前往美国,即可顺利完成交易。


03

H1B和F1身份买房,均可提供专业服务

H1B和F1这些身份都是外国人身份购房(非常驻居民),贷款上会比较复杂。非美国籍的购房者,一般只能找专为外国人贷款的公司或机构。H1B则相对容易,很多贷款银行没有什么限制,只要在美国境内生活足够长的时间,则可贷款。银行一般会要求提供自己近2年的报税表,收入证明等,银行依据收入能力的大小给予贷款。房88独家合作银行可以比其他房产经纪人更容易的拿到贷款,因为通过房88贷款(http://www.fang88.me/loan),你无需美国收入证明也可以贷款,查询收入贷款可以享受更多优惠,并且30天放款保证顺利交易。


04

中国资金出海购置房产、房产投资服务

这是房88平台的专业服务项目,其资金出海服务是房88客户独享的服务,必须通过房88购房,才可以享受此服务。


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