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真实的深圳楼市是这样的!--龙岗中心城踩盘实录

美房网深圳站 2019-03-13 16:52:22

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大家都知道现在市场冷淡,但是到底有多冷却也说不上来,今天主编决定实地走访一圈,带你体验最真实的市场温度。主编来到龙岗中心城挑选了几个代表性的楼盘了解情况,它们分别是万科天誉一期、万科公馆、华策中心城、名居广场、星河时代。


主编首先来到的是万科天誉一期,天誉地处龙岗中心城最核心的区域-龙城广场片区,这里是龙岗的政治文化和商业中心。这里有龙岗最高的行政单位-龙岗区政府,有三馆一城以及龙城广场的市政配套,有龙岗最核心的商圈万科广场和世贸广场,还紧邻地铁三号线吉祥站。总之,这里就是龙岗最核心地段,配套非常完善,再加之万科品牌开发商,简直就是集万千宠爱于一身。确实天誉现在就是龙岗的新贵,所以在进入该小区之前,主编对它真是充满期待。


站在天誉一期外面看,小区容积率非常高,楼层总高32层,密密麻麻的感觉,通风采光和视野都有一定的影响,外立面是灰色的涂料,个人觉得略显陈旧。一期2014年精装修交房,进入小区可以看到入住率已经相当高了,粗略估计在80%以上。


  图:从小区外看小区


主编看了一套20楼南北通153平米的四房,开发商精装修,户型方正实用。但是视野实在是不敢恭维,两面都有高楼遮挡,完全看不出去。从楼上看小区,绿化面积非常小,只有稀稀拉拉的几棵植物。总之作为自住感觉老人小孩的活动空间太小,视野受限的感觉也让人觉得压抑,这套房子报价是730万,单价近4.8万。住宅的小户型单价则在五万以上。


  图:153平四房大大的客厅


图:小小的花园基本没有活动空间,再加之四面都是超高层,有种坐井观天的感觉


图:20楼阳台的风景只适合看邻居


看完住宅以后,又来到旁边的天誉公馆,这个是公寓性质,所以价格要便宜非常多,大户型在三万出头的样子。在卖的有一套127平390万,一套155平480万。天誉公馆处于小区外侧,所以视野会好很多,但是临近龙岗大道,噪音污染较大。公寓与住宅共享配套,但是价格实惠太多,如果没有学位要求买来自住我认为还是不错的选择。


图:从天誉公馆高层北阳台望出去,视野非常开阔


离开天誉,主编去到一个超大型旧改新盘-华策中心城,该楼盘有30万平土地面积,200万建筑面积,共分五期开发,现在在卖的是第一期。目前均价4.2万,最便宜的特价房3.9万,精装修带家电交楼,预计交楼时间18年9月,但项目批地时间是93年。了解的价格是大户型四房122平530万,特价房87平三房两卫,总价340万。总体来讲,这个楼盘楼层适中(25层左右),容积率低,视野开阔,户型不错,价格还算公道。


图:一期沙盘


图:一期已经封顶


图:冷清的售楼处,主编在售楼中心半小时只有两拨客户


从华策出来以后,主编来到今天踩盘的第三个楼盘,名居广场,楼盘最大亮点地铁3号线爱联站零距离物业。项目产品非常丰富,有79-165平3-5房住宅以及31-87平1-3房公寓,但目前只是开放了营销中心,没有样板房可看,明年的开盘时间也未定。售楼中心也很冷清,工作人员没几个,只有一波客户在看房。楼盘位置不错,地处中心城核心区域,周边多个大型旧改项目,旁边是正在建设的中粮祥云项目,喜欢地铁盘的朋友可以关注。


图:楼盘沙盘


图:地铁口直通项目


从名居广场出来,主编来到今天踩盘的最后一个楼盘,这也是中心城老牌的标杆豪宅-星河时代。项目自带人气爆棚的COCOPARK和山姆。楼盘超低密度,外围一圈高层对中间的别墅群形成半合围之势。高层周边没有遮挡,视野超级好。小区内部绿树成荫,环境真的很好,果然是满满的豪宅范。


图:从小区外面看小区,只看到一圈高层


图:满眼的绿


图:高层与别墅之间有一条河,河的这边住着富人,河的那边住着富豪


图:高层建筑


图:高层视野,近处看别墅群,远处看群山蜿蜒,真心很美


星河时代看了两套房,一套20楼毛坯86平460万,一套4楼精装修89平,480万,五万多的单价,果然是豪宅,这个价格也比较给力。


由于篇幅受限,每个楼盘没有充分展开详细分析,如果有你感兴趣的楼盘,可以加主编微信详细了解。在踩盘过程中,与同行的中介小哥聊天,了解到近期市场虽冷,但是龙岗片区成交还是可以的。业主普遍心态强硬,降价空间有限,但是如果想要成交,还是要低价才能吸引到买家,部分房源成交价比最高峰期跌价20-30万元。但是有低于市场价很多的笋盘出来(比如低于市价50-60万),想要买到还是要靠抢。


如果大家愿意听一个对经济和房地产颇有研究的主编心声,不妨添加主编的个人微信号(ID:mkkk986),主编的一句提醒也许可以让你在深圳的房产多赚100万。


线下活动预告

各位美房网康老师投资俱乐部会员:本周五(12月30日)本周六(12月31日)将举办康老师俱乐部会员临安青山湖科技城线下楼盘考察活动。此次开盘为本周六(12月31日)一早进行,先到先得,故周五(12月30日)晚上需要连夜排号。来不及前往的会员可由俱乐部代为办理选房事宜。本次活动集合地点是***售楼处。请会员们提前做好往返的行程安排。活动联系人电话18856006210。微信报名格式:姓名+电话+人数。欢迎会员及其家属参加!感谢各位会员的参与!



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