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在深圳买学区房,可重点关注这三个区域

深圳新浪房产 2019-03-13 12:05:33


深圳的学位情况到底有多严峻?我们先来看一组数据。深圳教育局今年公布一组数据,今年深圳市公办小学缺口是约4.63万个,初一基本平衡。预计到明年,小一学位缺口可能达到6.1万左右,公办初一的学位也有可能出现大约3000个左右缺口。2017年深圳小学的毕业生是11万个,但是现在在校的学生平均一个年级是15万左右,2017年的小一和招生人数都是17万个,去年深圳的新生儿数量是突破20万的。


这个数据背后至于它隐藏了什么信息?第一套房该不该买学位房?学位房该怎么买?深职院房地产研究所所长邓志旺、中原地产(深圳)二级市场董事总经理玉家雄、资深地产人、自媒体“朱罗纪”创始人朱文策为你划重点。




第一套房要买学位房吗?




玉家雄:年轻人要面对现实,首套可不考虑学区房

现在很多人买第一套房的时候已经考虑学区的问题了,最主要的原因是买第一套房子的年纪拉后了。深圳的房价已经不是单方的父母能买房,而是要双方父母出钱才能买。深圳好的学区房的价格都不便宜,很多时候都已经超过了门槛。


从我个人的观点来说,如果在深圳要上车的话,学区可能不是放在前面考虑的元素。深圳现在供应量大的区域,学校资源都比较少。年轻人还是要面对现实,不能够优先考虑学区的问题。



邓志旺:如果能回去,我第一套房会买学位房

对于买不买学位房,我个人的观点是这样的,首先不要因为买学位房而耽误买房。学位房价格比较高,当你积累那么多资金的时候,可能失去了时机。第二,买或者不买学位房,看小孩的年龄段。孩子没有出生,你还有足够的时间去买第二套房,或者换房,如果孩子已经大了,首先要解决学位房的问题。


如果回到当年买第一套房的时间,我估计我会买学位房。我是农村长大,当年没有觉得学位那么重要,但是现在这个时代就很焦虑,看到旁边的朋友都在换房子,觉得学位房确实很重要。为了对小孩子负责,如果能回去我第一套房子会买学位房。



朱文策:第一套房一定要买学位房
从未来的角度看,学位房有一个前提,未来我们的义务教育还是跟房屋产权捆绑。假如有一天,它学香港或者其他发达的城市,按实际居住地就近入学,一样不影响学位房的价值。从过去买房来看,以及未来的情况,我现在对买房子的建议就是第一套一定要买学位房,不需要考虑太多。唯一的问题在于,你现在能不能买得起。



该不该为了学位买“老破小”?




玉家雄:教育资源在深圳越来越稀缺

从我自身用房的角度来说我不需要考虑这个因素。我们身边很多例子,深圳人如果他有能力买学区房的时候,还是会去买。在教育资源在深圳已经越来越稀缺的情况下,如果我有能力去买稀缺资源,很多人还是会愿意买。




邓志旺:老破小环境恶劣,易引发家庭问题

同样是600万,可以买一套100平米不带学位的大房子和六七十平米带学位的老房子,我个人来说我选第一个。


小孩从小学到高中十几年的时间,环境差的话对个人会产生很多影响。老破小的居住空间比较狭窄,问题比较多,停车位比较少,会产生很多家庭问题。其实我觉得需要平衡,买居住房更好,学位适中更好。



朱文策:在买房的过程中要清楚自己的底线

我觉得这个问题相对会复杂一点,从我本身的角度来看,假如学区房特别差,学区又不是超一流的,我不会降低整个家庭的生活质量去做这样的选择。


但是很多家长会这样做,比如我们知道有一些著名的房地产公司老总也这样做过,我朋友圈也有一个人第三次搬家了,都是因为小孩子读书。这个更多跟个人的选择有关,你自己对哪一方面更看重。在买房的过程中每个人都要清楚自己的底线。



深圳学区房的天花板在哪里?



卢韵如:我手上刚好有深圳中原6月份出的数据,外国语、实验、高级、深中,这四个学校的学区房在过去六年的涨幅中最高的是深中的学区房,涨了248%,是深圳房价平均涨幅的1.4倍


换句话讲,学区房在这一块基本跑赢普通的住宅。但是,最近大家也看到一篇非常火的稿子,17万的学区房合不合理的问题。深圳学区房的天花板在哪里?




玉家雄:深圳学区房价格没有天花板

学区房有没有天花板?严格来说没有。


本身深圳的房价就偏高,好的学校需求非常大。身边很多人生了一胎突然就要生第二胎了,将来因为学位需求越来越大的时候,可能会对好学校的资源抢夺越来越大。入学政策不变的前提下,都会使一些好学校旁边的房子价格飙升。



朱文策:学区房价格高是全球性普遍现象

我做了一个对比,香港、纽约,包括英国教育部的数据,全世界很好的地区,很好的城市学区房的价格都很高。英国教育部门的统计是在伦敦地区,学区房的价格普遍比住房高15%。价格高昂是正常现象,因为它本身是稀缺资源,稀缺资源给房屋价格加持。从房屋质量看,很多学区房来自产品本身的价值为0。很多房子已经老得不像样子了,但是价格很高。


深圳这样的城市,学区房没有天花板。我们过去十年深圳出生了200万个儿童,这个在全中国都是很罕见的,它现在还处在人口红利的数量性增长阶段。只有在深圳这样的城市,才会存在为一个小一的学位打破头的情况。


考虑到这样的特殊情况,如果不考虑未来的房地产发生大规模的调整,学位房一定是跑赢大势的,这是显而易见的。




邓志旺:天价学位房体现了教育资源分配不均

学位房是没有天花板的,但是学位房体现了深圳的公平我倒有不同的观点。


我觉得天价学位房,不是房子的问题,是教育资源分配不公平的问题。教育资源分配要均衡,让差的学校差距变小。深圳公立学校差距缩小,才不会出现天价学位房的现象。



深圳学区房可重点关注哪些区域?




玉家雄:可以考虑深圳湾的学位房

我们现在看深圳学区房的情况,我觉得购买的客户分两类。一类是我为了这个学区所以我买一套自用的房,我真的会住进去。现在有一些好的学区基本没有新的供应,都是一些很老的房子,所以就出现第二种客户,我买个很小的房子,但是我不会住进去,我为学位。


深圳湾有一些好的学校,虽然新的供应越来越少,但是原有这些供应还不是很久,基本上都是十年以内的项目。如果买深圳湾的房子,可以买到学区房,同时也可以买到自用的地方,这个可能是比较合适的。



邓志旺:除了四大名校,可以关注成长中的潜力片区

我觉得重点要关注正在成长的学校。如南山北的西丽片区、龙华、还有大鹏的人大附中他们都有一定的潜力。


我觉得要关注新的学校,老的名校房价已经很高,关注新型的学校我觉得可能会有机会。



朱文策:不会选择为了学位无限度降低生活质量

在哪里买,不好讲,每个人有每个人的情况。我肯定不会说为了单单一个好的学区买一个四五十平米的房子,住都不能住,就为了陪伴小孩子读书,我不会做这样的选择。


小孩能不能成材家庭教育占的比重非常大。在选择房子的时候我可能会考虑到生活质量和学校质量这两个方面。我不是非要说为了一个非常好的学区,无限度降低和压抑生活,最后变成了一种牺牲。



如果有600万,买学位房还是移民?




邓志旺:买学位房不是消费行为,但留学是

我一个同事退休了,他回顾自己的一生,最大的财富就是年轻的时候给小孩买了学位房。买学位房不是消费行为,但是他送小孩去读书,花完就没了。倘若送去外国留学,孩子将来回国就业,他还是要买房。迟早要回来,但回来就买不起房了。




玉家雄:结合生活方式及资产配置做选择

在深圳这个城市,如果你拿500万究竟是买学区房,还是移民呢?我会告诉他要买房。如果大家有印象的话,一年前网上流传一个说法,有人十多年前移民了,把自己的房子卖掉了,他身边的朋友都羡慕他。后来十几年后他回来,发现身边的朋友都变成亿万富翁了。


考虑问题不要只考虑小孩学习的问题,还要结合生活方式、未来的发展,以及资产配置等等一系列的问题,才可以说我应该做出什么样的选择。



朱文策:学区房的价格是由最有钱的人决定的

家庭资产不一样的人对教育需求也不一样,如果仅仅有600万还达不到移民的需求。因为你要去国外,你显然想让小孩获得更好的教育,能不能做到这点我不知道。


学位房本身是稀缺的资源,最有钱的这部分人,一定可以成为决定这个学位房价格多高的最有利的人。学位房的价格显然不是中产阶层、买不起房的人决定的,稀缺资源肯定是留给最有能力支持的人。



你问我答



1
买深圳的商务公寓有学位吗?


玉家雄:可能大家普遍印象认为,商务公寓就是没学位。其实它还是可以积分的,只不过差好远。住宅贵,贵就贵在它的分数高。


我们看得到,现在买公寓的其实两类客户,第一类投资分散的比例是最大的,他们买来投资的。另外一类是小夫妻,两口子对学区没什么要求,他们也会买来自用,更多是从这个角度去谈这个话题。


卢韵如:基本上现在深圳基本都是积分入学,就看你的房子打分,住宅、公寓打分不一样,根据这个来看积分的排名。如果你追求一个学位的话,那可能住宅比公寓更安全一点。



2
买了开发商自建学校的房子,就一定能入学吗?



邓志旺:开发商盖一个小区的时候配建一所或者两所学校,配这个学校跟业主之间没有什么关系。交付还是给教育局,教育局还会划片区,你这个属于学区房,有这个资源去申请这个学位。如果这个片区人口较多,小孩比较多,还是要满分,你有房子是一项,最后还是看你的居住时限等等,概率是比较大的,不一定是百分之百的保证。



3
一手学区房和二手学区房有啥区别?



卢韵如:首先一手房和二手房区别是什么,具体每个学校的要求不一样。你要看这个学校积分标准有没有一手房和二手房区别。一手房和二手房相比较,最大的防线在于你的学位有没有被锁定,小学6年,初中3年,有没有被锁定。这个锁定是可以查得到的。


朱文策:在南山区一手学区房和二手学区房学分是不一样的。第二个在学位上,你要确认它学位有没有被锁定,如果超过6年这个学位还可以用,循环再用,你确定这点就没有问题。



热心观众:我从事房地产行业的,从我的个人经验里面看,学位房真的没有那么重要。五大名校里面的跟学区是没有关系的,都是要考的。深外、高级、实验、深中,这四大名校,一半学生大都是成绩好才能入学,就算学区房的孩子进去可能只分到普遍班。初中可能跟自己孩子的学习成绩有很大的关系,所以在座的家长也不要把这个问题看得太严肃。


从投资的角度来讲,毕竟它是一个稀缺的资源,建议大家如果有这个机会去购买房产的话,选择上来讲更偏向学区房,这个还是有一定的意义。


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