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恭喜你,进入摇号买房时代!

瑞鑫房产 2019-05-15 06:32:35

全国多地已经加入“摇号卖房”大军!继上海、南京、长沙、武汉、杭州等多地推出“买房摇号”政策后,西安30日也宣布加入其中。31日,成都也发布补充通知,规定刚需家庭可优先摇号选房。此外,海南省宣布加码限购,规定非本省户籍居民家庭商贷首付不低于70%。


小编盘点了一下这几个城市的政策?



海南:外地家庭只能买1套




3月31日下午,海南省住建厅等六部门发布《关于做好稳定房地产市场工作的通知》,要求海南全省加强严格购房资格审查,非海南户籍居民家庭在海南省范围内只能购买1套住房。(此前政策为1人限购1套住房)


限购1套+70%首付+5年社保+5年禁售,被称有史以来力度最大的楼市调控。



深圳:三价合一,打击阴阳合同



深圳最近也加大了调控。


3月26日到3月28日,短短72个小时里,深圳连放两个“大招”。


第一个大招,是“棚改新政”。3月26日中午,深圳市住建局在其官网公布了《关于加强棚户区改造工作的实施意见(征求意见稿)》,并公开征求社会各界的意见。 


另一个大招则是二手房交易过程中的“三价合一”,即统一网签价(计税价格)、银行评估价(贷款用)和实际成交价。


3月28日傍晚,传说中的“三价合一”降临深圳。


三个价格保持一致

1、可以避免“阴阳合同”;

2、可以避免“高评高贷”,通过提高银行评估价变相降低首付比例;

3、可以防止报低成交价来避税等。


“三价合一”之后,购买二手房的人要么多交税,要么被迫提高首付比例,二者必居其一。至于做高银行评估价,最终降低购房首付,难度会非常大。 



成都:刚需家庭优先摇号



3月31日,成都市城乡房产管理局与成都市司法局联合发布了《关于商品住房开盘销售采用公证摇号排序选房有关事宜的补充通知》(以下简称《补充通知》)。


成都市商品住房开盘销售将按照“棚改货币化安置住户、刚需家庭、普通登记购房人”的顺序摇号排序、依序选房,并保持登记购房人、摇号选房人、合同签订人相一致。



同时符合以下三个条件的居民家庭,列入刚需家庭优先摇号排序选房范围:

第一,居民家庭包括夫妻双方、夫妻双方及其未成年子女、离异(丧偶)父(母)和其未成年子女,达到法定婚龄未婚、离异、丧偶等单身以个人为居民家庭;夫妻离异的,购房登记时离婚应已满三年。


第二,登记购房人及其家庭成员在本市行政区域内名下均无自有产权住房,且自2016年10月1日以来无住房转让记录。

第三,购买的商品住房位于本市住房限购区域的,登记购房人须符合住房限购政策;购买的商品住房位于住房非限购区域的,登记购房人须为本市户籍居民。



西安:公证摇号公开销售



3月30日晚间,西安市房管局发布了“关于进一步加强商品住房销售管理的通知”,要求意向购房人数多于可售房源的,应采取公证摇号方式公开销售。



具体事项包括:

一、房地产开发企业申请《商品房预售许可证》时,须将符合预售条件的楼幢一次性申报,严禁以分批、拆零等方式拖延预售申报时间或采取分幢、分层、分批的方式进行销售。


二、房地产开发企业组织销售活动时,要在销售现场显著位置公示项目规划情况、后期拟上市住房套数、面积、户型、计划上市时间及项目不利因素等信息。


三、房地产开发企业及经纪机构要正确宣传西安市住房交易政策,不得散布、传播谣言或以房源紧俏、内部预留、后期涨价等方式营造紧张气氛,诱使购房人抢购。


四、取得《商品房预售许可证》后,房地产开发企业及经纪机构应及时告知意向购房人具体销售时间、地点。


五、意向购房人数多于可售房源的,应采取公证摇号方式公开销售,由公证机构全程监督,严禁内部预留房源或设置全款优先选房等限制性条件。


六、房地产开发企业应严格按照物价部门价格公示结果,对每套房屋明码标价,不得高于公示价格销售房屋,不得捆绑搭售或迫使购房人接受有偿服务。


七、房地产开发企业应在销售现场公示规范开展商品住房销售活动的书面承诺(见附件),并将该承诺作为《商品房预售方案》附件在申请预售许可时提交房管部门。


八、违反本通知的,西安市住房保障和房屋管理局将按照《关于实行商品房销售违法违规行为记分管理的通知》(市房发〔2017〕64号)要求,对违规主体一次性记10分、限制网签销售、暂停受理新申请预售许可,通报有关部门实施联合惩戒。


九、各房地产管理部门要加强对商品住房销售行为的监督和指导,加大日常巡查、检查力度,严厉打击各种扰乱销售市场秩序、损害购房人合法权益的违法违规行为。



杭州:公开摇号全程公证



3月28日晚,杭州市住房保障和房产管理局官网发布了《我市将采取商品住房销售公开摇号全程公证制度》。



公告中,该措施是“针对近期杭州商品住房市场上出现的炒卖房号、捆绑搭售等违规行为”。


内容写到:

有关部门高度重视,一方面开展专项整治行动,对涉嫌企业个人进行约谈调查,从严打击各类违规行为。同时,将采取公开摇号全程公证的方式,以切实规范市场销售行为,维护市场秩序,保障消费者合法权益。


公告中说明,具体办法将于近期公布。



而此前,已经有南京、上海、长沙、成都、武汉等城市出台过相应政策,就知道更大的血泪史要来了——地段,不存在的;户型,不考虑的;物业,无所谓的”、“虽然六连跪,但我相信我70岁前总能摇到的”、“10个楼盘,同一天登记摇号,地点却在南京的四面八方,每个购房人都带着七八套资料到处排队”……


人生最悲催的,就是“我本来可以”。于是这种时候,总能听到一大批人痛斥“没及时买房”家史,你呢?你买房了么,要买么?


大千世界、无奇不有。人与人之间最遥远的距离不是空间的远近,而是理念的不同。这几天最火的话题当属摩拜80后创始人胡玮炜套现15亿的消息,相信很多人在对她跪拜之余,会陷入深深的焦虑和惆怅。焦虑为啥她可以3年就实现财务自由,而自己3年还没有能力买一套房?


其实,很多时候决定人一生高度的不是努力和坚持,而是理念和选择。在买房这件事上,正确的理念尤为重要,甚至比你钱多钱少还要重要。通过平时与大家的交流和总结,我发现以下5条错误的购房理念极为常见,现在分享出来,希望大家以此为戒。



1


盲目迷信老城区或是新城区


改革开放以来,全国各地陆续建设了许多新城、新区,最为成功的当属深圳和浦东新区,当然也有很多二三线城市的新区沦为空城,比如天津滨海新区。


老城区还是新城区,哪个更具投资价值不能一概而论。比如北京和上海,城市发展属于摊大饼模式,传统市中心永远是圆心位置,当然可以存在多个城市副中心,比如北京通州和上海的徐家汇、五角场、真如等,但是不会影响到传统市中心老城区的经济地位和政治地位。最好的教育、医疗、商业还是以老城区为主。北京上海目前采取的都是城市更新的发展模式,在老城区拆旧建新,在不增加建设用地总规模的基础上,实现城市更新。所以,北京上海的房价永远是市中心老城区最贵,然后随着距离的增大房价递减,并且永远有一种趋势就是,大家都在拼命挤进市中心的老城区。


然而,并非所有的城市都是这种发展轨迹。我国绝大多数城市,由于城市规模和人口限制,或是地形局限,再加上财力限制,不可能像北京上海这样全方位的向四周拓展式发展,只能人为的选定一个条件最优的区域作为新区建设,集全省之力,集全市之力建设一个新区,把政府迁过去,把大学迁过去,把医院迁过去,至于能否成功,只能看天时地利人和了。


所以,投资房产始终要跟随城市发展的重心走,不能盲目的迷信老城区或者新城区,追着未来的“市中心”买,永远跟着城市发展的大趋势走,才是最正确的选择。如果是在北京上海,尽自己最大可能的买在老城区市中心,那里才称得上是寸土寸金,住宅卖一套少一套,房产增值没有上限。而二三线城市可以根据政府财政投入、人口迁入比例,教育医疗资源优劣来选择性投资,比如南京河西、杭州钱江新城、钱江世纪城、成都天府新区、西安曲江新区,都是发展前景非常不错的新城区,这些区域的崛起,也许注定伴随着老城区的逐渐衰败。


2


刚需首套选择异地购房


后台一位女孩向我咨询:本科毕业后在上海工作3年多,单身,没有户口,目前租房。打算长期定居在上海发展,但是由于没有购房资格,想在花桥或者嘉善购买首套住房。


我相信在上海打拼的很多年轻人都有这种想法,因为暂时没有购房资格又害怕房价大涨,索性在上海周边的花桥、嘉善、平湖、太仓买房。


我的回复很直接:强烈不建议首套房购买在环沪区域。沪漂的目的就是扎根上海,赚上海的钱,享受上海的教育医疗,融入上海的文化历史,让后代成为真正的上海人。既然选择了在上海定居发展,就应该想方设法在上海买房。如果首套首贷买在环沪区域,先不考虑每天浪费在上下班路上的几个小时生命,即使将来再次在上海买房已经失去首套资格,二套首付七成,利率上浮。而且,孩子出生后也没有办法接受上海的教育。此外,上海房价的抗跌和涨幅一定是远远优于环沪区域的,随着上海2500万的人口限制和3200平方公里建设用地的上限,将来置换回上海的难度将更大。


所以,上面这个女孩子的理性目标应该是争取人才落户买房,或者是缴满剩余1年多社保后结婚买房,当然如果男朋友有上海房票的话更好。目前上海等一线城市的房价是中央调控的重中之重,未来2年大幅上涨的可能性根本不存在。而且,差别化调控、满足首套刚需是政府的基本思路。目前,南京已经将首套公积金贷款上限调高,个人由30万上调至50万,夫妻由60万上调至100万。相信各地政府会仿效南京陆续将首套刚需逐步放开,对冲房价下跌的趋势,体现房住不炒的属性。


此外,对于计划投资环沪区域的朋友,千万不要盲目的选择所谓的价值洼地投资,便宜一定是有便宜的理由,便宜本身就是一个坑。结合产业规模、经济实力、交通配套等因素,环沪投资建议按照如下优先级选择:花桥>太仓>嘉善>平湖>南通。



3


哪里便宜投资哪里


上海年后一手房扎堆开盘,即使限价,即使没有利润空间,但是在现在这个大环境下,确保资金链不出问题才是上策。所以有些盘的价格的确很有诱惑力。一位朋友在后台咨询我,目前计划投资一套房产,两个新盘不知道选择哪个,一个是青浦重固镇绿地新里波洛克公馆,均价3.1万元,另一个是奉贤区金汇镇禹洲雍贤府,均价3.2万。我问他选择这两个项目的原因,他说是便宜。


的确,这两个盘的价格和周边二手房价格相当。作为自住房购买没有任何问题。但是作为纯投资,需要考虑的就不能仅仅是便宜。青浦重固的波洛克公馆距离地铁17号线赵巷站5.5公里,小区距离上海市中心人民广场28公里。奉贤金汇的禹洲雍贤府,距离人民广场30公里,没有地铁规划,只有一条还未开通的公交BRT


房产投资的核心在于房产增值和租金收益,不能是哪里便宜就投哪里。这两个小区所在的重固镇和金汇镇既没有产业集聚,又没有人口流入,既没有政策利好,又没有交通便利,靠什么实现增值和高额的租金回报呢?反而是嘉定新城和青浦新城在地铁11号线、17号线建设期间,就早早实现了房价翻倍,攀上了4万,两个新城是上海规划中重点发展的新城,更为重要的是地铁的开通可以有效的将市中心的刚需客导流至此。


所以,我建议这位朋友,直接投资市中心地铁边的老破小,总价和郊区远大新相当,租金回报高,抗跌性好,出手变现快,10年以后说不定还能碰上拆迁。房产投资最重要的就是人气,人气旺,你的财运才会旺。



4


没房住时才想起买房


不可否认,现实中的确存在一些大神,无论社会如何汹涌澎湃,仿佛都无法激起他心中的涟漪。我同事中就有这样一位,40出头,曾经在上海宝山区某部队做到副团级,转业后分配到我单位工作。2007年转业至今,他和老婆仍然住在之前部队分配的140平的军产房中。这种福利一般人是轮不到的,可是问题的关键是至今他都没有买房。我2009年、2012年、2016年都曾极力劝说他买房,但他都意志坚定的认为,房子够住就行,房价都是泡沫。所有积蓄都用来炒股,当年股市里的50万到现在还是50万。直到2015年,部队里计划清理军产房,所有转业干部必须退还房子,他才让我帮他开始看房,不过戏剧性的是,在很多部队老干部的阻挠下,退房一事无疾而终,从此,这位同事又乐此不疲的居住至今。试想,如果他听我劝说,2015年买房,现在身价至少翻一倍,如果2009年买房,至少翻三倍。买来的房子以租养贷,自己仍然住在军产房中,何乐而不为呢!通常这些人在错失了多次购房黄金机遇之后,便会在潜意识里抵触任何与房子有关的信息,永远活在自己的精神世界里,从此与买房井水不犯河水。


如果说,认为房价有泡沫可笑的话,那么认为房子只是用来住的,就显得更加的可悲。用一念之差衡量事物利弊,用一己之力对抗社会发展,最终吃亏的只有自己。希望大家都能尽早合理布局自己的资产,不要房到用时方恨少。



5


先买房后卖房


房屋置换是每个购房者一定会经历的。有很多朋友也一直在纠结这个问题,是先买好呢,还是先卖好?先卖,怕踏空,差距增大,先买,又怕资金不到位。而现实中,的确存在一些人是买房比卖房还要积极,看房看的心潮澎湃就直接下定,其实这样的风险非常大。


房屋置换最合理最稳妥的顺序是先卖后买,一前一后同时进行。就是说一定要在卖房收到定金之后,才可以考虑下定买房。最保险最安全的办法是,在卖房合同签好收到首付款后,再下定买房。这样你可以根据卖房合同约定的付首付时间、交易时间和收款放贷时间,来从容应对买房。尤其是在北京上海等一线城市,一套房屋的置换链条上至少关联上下家3-5组,都是一条线上的蚂蚱,一个出问题,全部违约。尤其是在银根收紧,贷款审批速度和放款速度极不稳定的现在,你的下家的下家贷款不能按时放款,你就会面临违约责任。所以,建议大家安全起见,在卖房合同签好收到首付款后,再下定买房,即使下家的原因造成你买房违约,你也可以转嫁违约责任,不至于自己吃亏。


以上5条最常见、最普遍的购房错误理念,相信大家都不会陌生,希望你们不要吃一堑长一智,而是步步为营,稳扎稳打,汲取别人的长处弥补自己的短处,毕竟在买房问题上吃亏绝不是小亏。


如果你没有租过房,就永远不会懂怎么有人举债贷款也要买房!


有人说:租房再便宜也是消费,而买房再贵都是资产;

我想说:如果你没有租过房,就永远不会懂怎么有人举债贷款也要买房!



不信?

我们看看租过房子的人怎么说,也许你也曾经历过,也许你正在经历:

租房的痛,真的只有租过房的人才能懂。很多人都是因为有过这些崩溃的租房经历,才拼了命都要买套房。


1



现在想要买房、即将买房的你又在经历什么?

前几天看了这样一个段子:


当年刚工作的时候,跟家里借首付款买房,父母说:“连女朋友都没有,买什么房,算了吧。”

等找到了女朋友,房价攀升,家里人又说:“连房都没有,还找这么漂亮的女朋友,肯定好不长久的,算了吧。”

现在自己奋斗终于凑够首付,想要买套房,却发现太难了!

那么,买房到底有多难???


1、购房,全款你准备好了吗?

昨天下午,一同事外出跑了几个楼盘带回一本高大上的楼盘介绍给我们说,他超级喜欢这个楼盘的房子,位置也非常满意。所有人都说:买!买!买!最后他只回了我们两个字:全款!

全款的请往里走,按揭的别堵门口,公积金把车挪走”,很多人都只是把它当做了2017年的一个段子,却不知在今天这种情况在很多楼盘仍然在发生。

据说在西安,人们的夜生活除了撸串喝啤酒,打麻将飘三叶之外,又多出了一个项目——蹲守售楼处,以防开发商偷偷开盘卖给全款土豪。

网友爆料,原定4月10日上午8点开盘的城市锦上项目,却在4月9日半夜偷偷开盘,当天早上网友赶去售楼部准备选房的时候,却发现项目售楼部早已人去楼空!

2、摇号买房,手慢无!

除了“全款”这只拦路虎,在很多城市的购房者前面还竖着摇号的墙。

继上海、南京、长沙、武汉、成都之后,杭州、西安也出台摇号买房政策。成都和南京在政策落地实施后,都曾出现3万人排号抢1000多套房,每个购房人都带着上百万银行存单排队验资的“盛况”。现如今,能够在几千人甚至几万人中摇中号、选到房的人,都成了别人眼中的“幸运儿”。

据了解很多摇号现场都是,每个人拿着摇号单据,按照摇号的顺序一个个进去,工作人员较好的时候,如果连叫三声都没人应就算弃权。等待的时候,上个厕所都不敢去,生怕过了号被弃权。如果是迟到了,那就等于直接放弃了选房机会... 在这样的形式下,根本就不要想选套满意的房子,能够买到就真的不错了,到最后根本就没的挑!

3、房贷利率还在上涨,越等越多花钱

甚至还传出银行变相拒贷,网传中信银行、平安银行已“停贷”,官网则是出面否认传闻。实际上呢?中信银行北京地区、平安银行上海地区的首套、二套房贷利率均大幅提升,而这被一些业内人士看作是变相“拒贷”。

看着现在买房这么难,真的庆幸当初“草率”的决定,第一次去看房只花了2分钟就把房子买了。回想当初:房租一年涨3回,不管什么坏了都得让你赔,东西被直接扔出来,蹲在出租屋门口大哭... 该经历的都经历过了。

小编用亲身经历告诉你,只要你真的有需求,房子还是买吧!租房,你永远都不知道房东哪天不开心就让你搬家走。




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