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干货丨送您一份100分的集中式公寓运营策划案(上)

公寓次世代 2019-04-13 15:57:49

关注“公寓次世代”,关注中国存量房市场的未来



随着政府持续推进,租赁市场不断完善,对于租客而言,租房选择长租公寓尤其是集中式公寓已经成为一种潮流,更是年轻人乐于接受的生活方式。


但是对于集中式公寓而言,从项目改造、租金定位、公寓运营管理以及租客体验来说,公寓主怎么做才能拿到租客“芳心”,同时又能保障基本收益和最终盈利却至关重要。今天汤司令给大家带来一份实际的集中式公寓运营策划案,带领大家从最真实的长租案例去了解集中式公寓的运营和管理。


长租崛起!公寓行业的发展趋势


  • 大颠覆!大城市相继出台租房落户的政策,立足解决于大城市的租赁市场的供需矛盾;

  • 大进步!相继有小米,万科等多家上市公司,进军公寓租房领域,因为这块蛋糕很大,现在国家扶持正处于风口之上;

  • 大方针!未来对于对品牌公寓的认证条件,市场的准入门槛等标准进行明确和细化,消除黑中介,群租等租房乱象;

  • 大时代!现在中国的GDP每年上涨都在世界前列,中国人的消费水平也慢慢进入到一个轻奢的消费时代。

所以,对于居住环境的提升,也是未来的必然趋势。


一份100分的集中式公寓运营策划案

1公寓定位


TY公寓是深圳的一家集中式长租公寓,房东拿下整栋楼并对房间进行整体装修设计,配备统一服务。公寓定位为一个面向现代都市青年居住、生活、交友的社区。通过“社群”概念,再加上智能硬件、精装软装设计等特色打造,

为所有租客提供良好的社交平台,而不仅仅是单纯的居住产品。


为了保障租客能够想出融洽,公寓在招租时设定了“三不租”:45岁以上的不租,带孩子的不租,不爱交朋友的不租。


2XX公寓周边竞品分析


对于公寓而言,一个合理的价格是能够保证盈利和出租率的重要因素,想要为公寓制定一个合理的价格就要做到知己知彼,了解周边租房产品品质和价格。


农民房:

LX花园单间;不带电梯900,带电梯1100元/月

特点:空房为主


附近公寓:

单房:DSTY公寓 1600元/月;JH公寓2280元/月;NY公寓2180元/月


商品房:

SH花园

两房一厅:4200-5000元/月不等;合租单间:2100-2500元/月


就该区域房源而言,大家所面临的环境和租客是一样的。评估周边环境,此区域交通通勤可以达到70分,相关生活配套设施比较完善,可以达到90分,就地段而言地段,可以达到80分。


3如何定价


定价6原则   
  • 租金价格取决于价值不取决于成本;

  • 租金价格对应切实的服务;

  • 价格可控范围内具有可比性;

  • 调整价格务必调整服务;

  • 价格差异是盈利关键;

  • 提高利润必然影响出租率。

最终定价   

单房:

签约一年2299元/月,签约6-9个月2399元/月,签约1-3个月2499元/月。

一房一厅:

签约一年;2599元/月,签约6-9个月;2699元/月,签约1-3个月;2799元/月 

两房一厅:

签约一年2899元/月,签约6-9个月2999元/月,签约1-3个月3299元/月。


4营销目标


  • 单间租金价格:2299元/月

  • 销售期限:38天

  • 出租率:大于95%

  • 运营成本:10万


5销售方案:根据消费心理学设计8大方案



物质奖励:

人都有爱贪小便宜的心里,采购了一些不同的小礼品,如钥匙扣,手机扣,地毯,搬家包装袋,深圳通卡套钥匙毛绒挂件等,针对签约的客户免费赠送。

概率事件

人都喜欢相信命运或运气,所以针对来看房的人给予每人摇取转盘抽奖的权利,且只有一次机会,奖品有几百元的减免租金,送网费,管理费,送小礼品等。

营造稀缺

人对充裕的东西都是没有感觉的,比如空气,但对于稀缺的东西往往能带来更强烈的刺激,好的房型给一些限时优惠活动,比如签约前10名的租客,都会有相应的优惠活动。

激发竞争:

人的本能就是渴望更强,竞争和比拼永远是人的天性,对于比较好的稀有的房型,采取预招租的策略,竞拍心理价位,截止7天后对外招租,报价最高的获得这间房的居住权。

炫耀猎奇:

大部分女生都是喜欢拍照并发朋友圈炫耀的,针对签约女租客,拍签约照欢迎入住,然后免费修图P图,要求就是希望租客可以帮公寓转发朋友圈。

强烈情绪:

对于签约入住的用户,重视签约仪式,首次搬家入住,首次看房等具有纪念意义的时间点,都需要公寓管家做出特别的小活动,充分让客户感受到不一样的氛围。

重视尊重:

对于初到深圳看房的人,管家都会亲自派车去接送,因自己原因不能提供车辆就让客户自己打车过来公寓报销费用,充分让客户感受到被尊重渴望他入住的感觉。

制造对比:

通过一系列的对比,突出某个房型的优点和某种服务的超值感,进而给与一个客户进行决策的理由,高和低,大和小,颜色对比。


14个招租渠道  

招租可以选择:蘑菇租房、58同城、赶集、豆瓣、小组、QQ群发、软件、微信、公众号、新浪微博、咸鱼租房、兼职发帖团队、大学生地推、中介公司、广告投放、资源互换、招租团队、关键字优化等钱渠道。



6运营核心


租客运营:微信群运营、公众号运营

活动运营:

线上活动:微信群,在线游戏;

线下活动:聚会,聚餐,桌游,联谊等;

资源运营

对外——智能硬件供应商、网络供应商消防、公安、街道、网格管理系统供应商;

对内——电梯 户外广告快递服务电梯广告外卖桶装水金融服务。


7理论和工具


蘑菇伙伴   

公寓saas系统——蘑菇伙伴管理系统,一手掌握录房管房招租合同收款数据租后7个环节。


智能化的管人:

1、可以通过系统直白的表达出租客的预约和预定订单;

2、可以的清晰的查询出任一房间租客的物业信息,避免了消息遗漏,造成租客不满的行为;

3、可以及时的观察到租客的意向信息,避免了租客流失的现象。


智能化的管房:

1、可以添加房东名下愿意出租的任何地产,而且通过图表可以做到一目了然;

2、可以随时切换到任意一家名下的公寓,查看其出租和物业的情况;

3、可以清晰的展示出业主的账单,以及对于他们的统一管理。


智能化的管钱:

1、可以做到流水透明化,可以清楚的看到每一笔的公寓流水,支付方式和日期;

2、可以通过图表清晰的表达出整个公寓的运营情况,确保钱财的来路和去向;

3、可以通过资料审核,设置权限,保证了资金的安全性。


云丁门锁  

云丁门锁:通过手机、指纹、密码等多种智能方式解锁。


产品:云丁公寓门锁、云丁公寓电表、公寓水表、智能网关

系统:设备管理系统——房东端;设备管理系统——租客端


8运营人员配置


运营团队:专业熟练掌握公寓管理系统的运营人员。

配备人员:

  • 销售期:1个店长,2个管家,4个兼职,一个保洁,一个保安,一个水电工

  • 运营期:2个管家,一个保洁,一个保安,一个水电工

  • 设计期间:待定


以上是本次集中式公寓运营策划案内容,关于公寓该如何举办活动,如何招租、如何运营以及现阶段运营结果我们会在下期统一发布,敬请期待!



汤司令投稿作品,公寓次世代原创

未经授权,不得转载

投稿、合作加微信:瑜灵 (gycsdyl)

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