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深圳2017年全年没有一块土地建成后可以出售的商品房、2018三块只租不售一块限售5年土地竞拍

珠三角房产第一资讯 2019-06-18 04:18:29

12月30日,深圳突然宣布:


在一块即将在2018年2月1日出让的住宅用地上,施行限售政策,限售期为5年!


没有买卖,就没有伤害。在楼市越调越涨的背景下,曾经的限购、限贷、限价这些狠招都已失灵。限售,也就是“楼冻”,成为今年楼市调控的主要杀手锏。


所谓限售,是指新购住房需取得产权证满一定年限,方可上市交易或办理转让公证手续。这些年限大部分都设置在2到3年不得转卖,深圳这块住宅土地的房子是5年不能卖。


第一个限售的城市是厦门,2017年3月23日,厦门市住建部门发布楼市新规,要求新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易。

 

随后,有大约50个城市公布了“限售令”。限售期间一般是2年到5年不等,一些城市甚至在二手房交易里,也实施了“限售令”。



今天(12月30日)深圳规土委在官网上公布了四块“二类住宅用地”的转让消息。其中前三块土地全部为“纯租赁”地块,具体信息如下:

 


根据土地转让公告,上述三块土地“建设全年期自持租赁住房,项目建成后,宗地内租赁住房和商业用房在70年出让年期内自持。自持是指租赁住房及商业用房限整体登记、不得分户登记,不得转让,允许抵押但抵押金额不得超出合同地价与建筑物残值之和”。

 

也就是说,上述三块用地的房子,只有整体的房产证,不是每套一个证

 

第四块土地,就是“限售地块”,具体信息如下:

 


这块地在深圳坪山(见下图),土地面积1.9万多平米,未来建筑面积8.63万平米,其中至少配建人才住房15290平方米,还有商业、幼儿园等。土地转让采用“单限双竞”的办法以挂牌方式出让,即:限成交地价、竞成交地价和人才住房面积。

 


当这块土地达到最高限价12.545亿元的时候,就开始竞“增加的人才住房面积”,相应就缩小了可以出售的普通商品房面积。

 


上图是转让合同里的相关条款。条款规定:

 

普通商品住宅和商业用房产权归乙方,可按规定销售。本宗地项目建成后,普通商品住宅取得套房不动产权证之日起5年内不得转让。

 

普通商品住宅销售时不得强制搭售其他服务、产品,不得捆绑精装修。

 

也就是说,普通商品房部分可以向社会公众出售,但购房者在拿到不动产证之后5年内不得转让。


2017全年,深圳没有出让一块“建成后房屋可供出售”的普通住宅用地,这在大城市里是唯一的。2018年出让的第一块普通住宅用地,就附加上了限售5年的条款。很显然,深圳近期楼市调控在收紧。


深圳是上一波楼市上涨的领头羊,领先了全国一年左右的时间。如今也在步入限售大军!目前,是这块住宅土地限售,未来,不排除二手房也可能进入限售!


在当前美国减税、加息、缩表的影响下,美元大规模流向世界的时代已经结束,美元回流美国成为大趋势,中国外汇储备已经下降了一万亿美元,就是资本外流的缩影,而对于以宽松货币推动、依靠信贷续命的中国楼市来说,无疑首当其冲。 


对于当前的楼市,政策层面通过限售,控制疯狂上涨的房价,同时锁死这些年M2疯长超发的货币,因为只有这些资金无法套现流出,汇率才能保持稳定,消费品市场才不会出现大通胀滔天货币形成的洪水威胁才能减小;但是又不希望房地产就此熄火,所以同时鼓励建设大量的公租房,保证一定的房地产开工规模,确保GDP增速不至于明显下跌。


虽然房子已经脱离了居住属性,成为金融投机品,但是由于其未来套现周期太长,风险远远大于股票、债券,试想,如果证券市场作出规定,买入的股票只有5年后才能卖出,没有了流动性,这样的股票市场,还有投机价值吗?


这里姑且不论货币紧缩的大趋势和负债资金链断裂下房价下降的可能性,单单是冻结楼市交易这一条,都可以将高杠杆买房投机的人耗死。因为就算是你的债务链断裂,只要没到5年的期限,你就无法通过脱手房产来摆脱债务危机。更何况,5年之后,楼市是什么光景谁也说不准,就算到时你能脱手,恐怕也是恐慌性的踩踏事件。


              所以现在买房投资不是好时机、自住可以选择现在入手、深圳这个城市每年流入几十万人口、现在房子又大力发展租凭房又限售、未来在深圳买房越来越难、而且租金将会大涨、前几天香蜜湖某楼盘宣布不卖了、转为租凭房、很多城中村的二房东也开始装修升级涨房租、你会发现美隔个一两个月房租又涨了、土地不供应商品房这块、所以打算买来自住扎根的深圳的朋友们要抓紧了!或许某天真的没有房可以买了,或许以后你要经常面临房东涨房租、一年半载的就要被房东赶走搬家、居无定所无处安家!


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北大硕士方晓春,地产界人称“阿方”,先后在地产公司、咨询机构、政府部门等多个单位工作,珠三角地区房产领域摸爬滚打二十余年,发表多部关于珠三角房产著作。珠三角十强房产公众号《珠三角房产第一资讯》创始人兼总编辑。

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