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4月起,中国炒房团可以上京东,网购加拿大房产了!

北美投资内参 2019-03-13 16:03:14

加国一些楼盘资讯将通过京东网宣传,接触到的消费者人数大为提高,可望激增近3亿人。

中国海外地产网站居外网推出新的作计划,由4月开始在京东商城(JD.com)平台上发布包括加拿大市场的海外楼盘。


京东商城是中国规模庞大的网上零售商,出售由家电、手机、服装、食品,以至医药等的各类商品,据称拥有逾2.9亿客户。


随着这项新合作计划的推出,本国一些楼盘接触到的潜在中国买家人数可望大幅飈升。


网页截图


中国网上消费者的购买力不容忽视,因此也渐渐成为房地产买家的来源。居外网指出,中国消费者愈来愈多透过手机或爱用的小程式来选购海外物业。事实上,中国网购盛行,去年上半年,网上交易总值超过3万亿人民币,成为了全球最大的电子商贸市场。


居外网行政总裁罗雪欣(Carrie Law)表示,今次与京东商城的合作极之创新,能够让数以亿计的客户利用平常使用网购平台来找寻及购买海外房产。


根据今次合作安排,一旦京东商城的客户感到兴趣,便会有地产专家联络,提供协助,甚至安排展开交易。除了加拿大楼盘,有关的宣传还包括美国、英国及澳洲的楼盘资讯。


居外网的资料显示,100万美元以上的豪宅方面,美国、澳洲、加拿大及英国是中国买家最感兴趣的头四大海外市场。


长期以来,中国人购买加拿大物业的主要动机出于子女教育。根据居外网与加拿大苏富比国际地产公司(Sotheby’s International Realty Canada)联合发表的报告,加拿大教育质素出色,而且学费较为容易负担,吸引中国买家购买多伦多、温哥华、满地可及卡加利等城市的物业。


2016年间,超过13万名中国学生以国际学生身分在加拿大接受教育,按年增加近1成。

【与目前政策相左】

自2016年开始,中国政府逐渐对公司与个人海外投资进行限制,加强资本管控以稳定经济。根据一份美国经济学人智库的报告,截至2017年10月,非金融类中国对外直接投资比2016年同期下降了40.9%。


仅着眼于海外房地产市场,对于有购房意向的普通个人而言,最大的困难并非寻找海外房源,而是如何将资金汇至境外。


中国国家外汇管理局在2016年底对个人外汇信息申报细则进行调整,虽然每人每年依然有5万美元的额度,但是购汇流程变得更加复杂,监管也变得更加严格。其中,个人购汇申请书明确了个人购汇不得用于境外买房等尚未开放的非消费行为。



个人海外购房,最普遍的就是“蚂蚁搬家”式换汇。不过,在更严格的监管下,这条路也是越来越难走。虽然不乏漏洞,但是监管机构对“蚂蚁搬家”的界定也越来越明确:


五名以上不同个人,在同日,隔日或连续多日分别购汇后,将外汇汇给境外同一个人或机构的;个人在七日内从同一外汇储蓄账户五次以上提取接近等值于一万美元的外币现钞的;同一个人将其外汇储蓄账户内存款转至五个以上直系亲属的。


不过,这些政策对于普通个人有较大影响,但是京东选择的合作方,居外网,主要面向高端客户。想要购买这些价格百万美元起步的房产可不是“蚂蚁搬家”几年就可以达成的,这些高净值买家通常都有离岸资产,基本不受该购汇额度的限制。



不过,除了中国政府对资金流出进行限制,一些广受国人喜爱的置业目的地也在逐渐收紧非本国公民购房的政策,以稳定当地楼市。


比如,长期以来受到国人追捧的加拿大温哥华,房价在经历了多年势头强劲的上涨以后,政府决定向来温哥华买房的外国买家征收额外15%的房地产转让税。


总体来说,大部分政府欢迎外国人投资购房,然而当这些投资对本国市场造成不良影响时,比如过度推高房价,政府介入可能在所难免。


【政策松动的迹象?】


不少声音将京东上线海外房地产业务解读为可能是中国政府有意放松资金监管的迹象。自2016年开始,中国政府对流向海外的资金加强监管,让不少期盼中国资本的公司对任何可能的迹象都十分敏感。



这样的推测也不是空穴来风。虽然京东并非国有商业公司,但作为一家知名中国电子商务巨头,上线居外网代理的海外房地产业务使得其近3亿用户可以直接获取海外房地产信息,甚至直接联系海外房产代理人购买房产。虽然目前能带来多少成交量还不得而知,但是其象征意味还是难以让人忽略。


同时,另一则消息也让不少持续关注该问题的人士看到了中国政府投资政策放松的可能性。


根据金融时报的说法,中国监管机构可能重启“合格境内有限合伙机制”(Qualified Domestic Limited Partners,简称GDLP)。该机制允许合格的境外资产管理公司直接向中国境内客户,特别是富人募集资金,用于投资离岸对冲基金。此前,该项机制曾在2013年实施,但在2016年因为人民币贬值和资本市场风险而被叫停。



随着美元的持续疲软,中国政府可能重新开始GDLP机制。根据三位知情人士的消息,JP Morgan Asset Management已经得到5000万美元的额度,其他合格境外资产管理公司也将得到类似配额。


虽然这则消息还未经证实,但是不少境外机构已经早早得做好了打算。Alliance,Aberdeen Standard Investments,BNP Paribas Asset Management 等知名资产管理公司都在翘首期盼该机制重启的消息。


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