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我国长租公寓的三种运营模式

力泽基金 2019-02-09 15:44:45

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我国住房租赁市场的主流模式分为以下三种:1、个人出租,2、中介租赁,3、长租公寓。相对前面两种模式而言, 长租公寓具有统一管理与装修,为租客提供增值服务,租赁关系较为稳定,违规问题减轻等特点,对新兴消费人群具有吸引力。 


当前我国长租公寓运营模式有哪些呢?


01

大型房企重资产运营


1、万科:2016年5月,万科正式推出长租公寓业务的统一品牌“泊寓”。伴随万科从“全国最大房地产开发商”向“城市配套服务商”的转型,长租公寓业务成为万科重要的战略板块。泊寓以市场化租金定价,致力于满足城市青年人群的中长期需求。截至2017年上半年,万科泊寓业务已经覆盖21个一线及二线城市,累计获取房间数超7万间,累计开业超2万间,开业6个月以上项目平均出租率约为87%。泊寓围绕青年群体及其租赁习惯进行公寓的设计及开发,在提供“产品和空间”的同时提供“服务与生活方式”,一年四季的社区活动满足青年群体的社交需求。万科涉足长租公寓领域将改变以往以传统地产业务为主的模式,走向“地产开发+存量运营+资产证券化”的细水长流模式。


在房源获取方面,泊寓以集中租赁为主,其租赁来源为国企、政府、村集体等手中的废旧厂房、办公楼或者住宅,改装为公寓后出租,租期一般为10-15年。泊寓盈利主要来自于租金及服务费,虽租金较高但受益于万科品牌及社区化运营仍受市场青睐。


2、招商蛇口:招商蛇口成立于1979年,2015年12月30日,招商蛇口合并招商地产重组上市,目前已发展成为园区综合开发运营大型国企。公司的业务板块主要分为园区开发与运营、社区开发与运营、邮轮产业建设与运营三大板块。公司定位“中国领先的城市及园区综合开发和运营服务商”,确立“前港-中区-后城”的PPC开发模式,该模式以港口先行、产业园区跟进、配套城市新区开发,实现片区的整体发展。招商蛇口基于PPC模式打造的长租公寓处于“后城”社区居住环节,港口与园区为片区吸引高端人群。片区内居住人口可实现就业创业、生活服务、商业配套甚至休闲旅游的生命周期服务。


招商蛇口旗下长租公寓主要有三条产品线:壹棠、壹间和壹栈。其中,壹间、壹堂成为世界500强企业为员工提供公寓的选择,因此拥有长期稳定的B2B客源,相比C2C与B2C的模式具备租期稳、空臵少、溢价高的优势。在目标客户群方面,壹间主要面向都市白领,壹堂的客户约75%为境外客户。目前,招商蛇口三个产品线的入住率均超过95%,其公寓品质与服务得到了广泛的认可。首单储架式CMBS的获批将加大招商蛇口在长租公寓方面的优势。


02

中介等轻资产运营


1、世联行:世联行1993年成立于深圳,是国内首家A股上市的房地产综合服务提供商,目前拥有71家分支机构,遍及全球19个国家及中国172个城市。红璞公寓是世联行旗下品牌长租公寓,成立于2014年6月,公寓以城市青年为目标客户群,致力于为城市白领提供乐趣、质感的居住体验。2015年末,公司开始在部分一二线城市布局长租公寓业务,通过标准化、精细化软硬装修投入与管理、保洁、维修等人员引进,打造“世联红璞”品牌。在房源获取方面,公司“聚焦整收,适当涉入集中式散收”,同时,公司交易服务板块中的的装修、金融与交易业务与公寓业务板块形成协同闭环,形成公司明显的优势与护城河,行业壁垒高筑。


截至2017年中期,公司旗下红璞公寓已覆盖深圳、广州、杭州、武汉、厦门、合肥、成都、济南、宁波等27个城市,全国签约房间数超过4万。其中,在广州、杭州、武汉红璞公寓市占率排名第一。在九部委公布的首批12试点城市中,公司均设有运营团队,在试点城市中的10城已开展长租公寓工作,“世联红璞”逐渐被市场认可。目前,部分公寓的出租率达94.5%,品牌效应逐渐凸显。


2、自如:2016年5月自如由链家分拆独立成立北京自如生活资产管理有限公司。目前,公司旗下拥有自如友家、自如整租、自如寓、自如驿、自如民宿及业主直租六大产品线。其中,自如寓为其长租公寓主打品牌。公寓定位高品质服务式青年公寓,实行统一物业管理,所有产品施行标准化装修,配臵全套品牌家电及自如原创品质家具,并向自如客提供标准化的保洁、维修、安保、绿化、社区活动等服务。同时,伴随互联网+的兴起,公司积极为租客打造租房O2O体验,形成租前、租中、租后的O2O闭环租房服务。2016年,公司年租金达90亿元,在公寓行业内具备较强实力。


自如将自身托管的业主房屋进行出租,是一种不持有物业的轻资产运营模式。从房屋来源看,自如的房源主要分三个部分:链家导入、自我拓展及与第三方合作。其大多数房源依赖链家经纪人挖掘与推荐,2017年自如成立直收部门开始注重直收。在该模式下,自如积极延展周边服务与产品如搬家、家修、保洁、租房分期等服务。除此之外,自如积极与房企、互联网平台合作,在向产业链上游延伸的同时提升服务品质。自如与万科合作,自如客购房可“房租抵房款”,2016年自如与京东合作打造智能家居平台为租客提供个性化服务。


3、YOU+:YOU+国际青年社区成立于2012年,是面向现代都市青年居住、生活、创业的社区,是目前中国最具影响力的公寓行业领导品牌。YOU+国际青年公寓租入整栋楼后进行改造设计,在满足基本居住需求的基础上更加注重打造社交和共享空间。公司致力于打造有趣、信任、开放的社区生态,在租客入住前会对租户进行筛选,公寓三不租:45岁以上不租、需要抚养小孩的不租、不喜欢社交的不租。丰富的社区活动形成了YOU+独特的家友文化,汇聚了多元化的青年人群,在互动中形成互补性的创业资源。目前,公司在成都、佛山、深圳、广州、福州、杭州、上海、北京共打造21个社区,2017年11月,伴随YOU+2.0战略的公布,未来将全力打造社交空间。


4、窝趣:窝趣是铂涛集团旗下首个青年长租公寓品牌,成立于2014年11月。公司致力于为都市白领提供舒适生活与趣味社交的生活体验。窝趣以轻资产运营模式与地产商合作,包租公寓项目进行改造与设计,开发针对不同人群的产品,在该模式中,开发商负责拿房与装修,窝趣承担运营与管理。目前,窝趣旗下拥有针对90后都市白领的“窝趣轻社区”,在功能上轻社区集舒适性居住、趣味社交于一体,并以互联网与O2O相结合的社区化模式运营。得益于在连锁酒店领域多年积累的运营与管理经验,窝趣首创公寓行业的加盟模式“直营托管”。轻社区的搭建满足了租户社交需求使物业拥有了较高的租房溢价能力,从而增加综合收益。该模式下收入主要来源为房屋租金差,当前,窝趣约五分之一的收入来自于非房费收入。未来,窝趣将进一步在非房费收入上进行探索,如通过服务与社交获取收益。


03

租赁平台


1、互联网公司:互联网公司积极布局长租公寓市场,创新金融产品便利租户租赁。百度有钱花推出租房分期产品,该产品为百度金融与300余家公寓共同推出的月付房租的产品,实行押一付一。2015年,阿里开始切入长租公寓市场,支付宝在城市服务板块设臵“合同服务”。2017年3月,蚂蚁金服与蘑菇租房战略合作上线支付宝租房专区,芝麻分650以上免押金,信用租房的模式使个人信用价值得到体现。另外,支付宝与趣租合作,租户凭借租房合同可贷款。可以预期,上述金融产品的创新将提振租赁需求。此外,阿里和杭州市房管局达成战略协议打造全国首个“智慧住房租赁平台”,京东中标北京住房租赁监管平台,腾讯也将与深圳市共建新型智慧租赁平台,上述租赁平台的搭建将便利租户租赁消费,连接供需两端的同时也将丰富自身的盈利模式。


2、建设银行:2017年12月20日,建行广东省分行宣布,为发展租购并举,实现住有所居,该行将于2018年1月8日率先在广州推出存房贷业务。存房贷业务具体操作如下:建行从私人房东手中获取房屋的租赁权,建行一次性支付全部租金,然后建行将获取的房源转交专业的租赁运营机构出租。从整个流程看,建行相当于“二房东”,但相比于传统二房东租房的模式,建行的优势明显。对于房屋出租者而言,一次性收取租金后可以获得利息收益,稳定了房源供给。对于租户而言,可以锁定租期内的租金并且降低了租金任意调整的可能性,稳定了租赁关系,改善了租户的租房体验。建行的存房贷业务降低了拿房成本,租赁关系的稳定能够改善长租公寓规模不经济的现状。


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