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【深度好文】房价这么高,为什么还要挤在大都市里

菁修堂 2019-04-25 11:42:30

小编说

世界上有两种人,一种向往宁静、悠远、离群索居的生活;另一种喜欢热闹、多样性、在人群中扎堆。前一种人,思考“我为何生活”;而对于大多数的后一种人来说,世外桃源、瓦尔登湖,都只是个梦。究竟该选择何处栖居?这也许是我们每个人都在思考的问题。

活,还是生活?

上海的杨浦大桥和翔殷路隧道连接着黄浦江以东和以西。这两条通道非常有趣,在早高峰的时候,是单向从浦西往浦东堵,反向则相对畅通;而在晚高峰的时候,拥堵的方向则正好反过来。换句话说,不少人住在浦西,上班在浦东,宁愿承受堵车之苦,也不搬家。


子女教育是影响居住选择的非常重要的因素。浦西是传统的市中心,优质的教育资源大都集中在浦西。结果,一些原本住在浦东的人,为了孩子也搬到了浦西。但问题还不仅限于此。


1990 年代初,浦东刚刚开发的时候,上海流行一句话:“宁要浦西一张床,不要浦东一间房。”20 多年过去了,浦东已经今非昔比,房价也早已经追上浦西,金融区、自贸区、迪士尼都在浦东。那浦东还缺什么?如果你把这个问题拿来问上海人,估计很多人会说,浦东缺人气。


我们到底是 “生活在城市”,还是仅仅“活在城市”?这里涉及要讨论的两种城市发展模式。第一种城市发展模式如图(a),有很多窄马路,同时有个别宽敞的主干道。在这样的模式中,主干道是行车的。而一旦出现交通拥堵现象,车也可以开到窄马路上进行分流。我们往往认为宽马路可以缓解堵车,但事实上当马路太宽时,马路的条数也会相应减少,于是宽马路的堵塞因为缺少小马路进行交通分流而得不到缓解,参见图(b)。


而窄马路的好处是适合人行走。为此,城市研究里已经有了一个新词,叫 “宜于行走性”(walkability) 。恰恰因为窄马路更适合人们行走,因而沿街人口密度更高。


服务业有一个重要的概念:进门人口。高密度街区上,沿街人流多了,进每一家沿街商铺的人口就更多,通过城市发展中的分享效应,这个“进门人口”就可以支撑商铺投资的固定成本,沿街的商业就更容易发展起来。对比上海和北京,不难发现,上海街道有很多窄马路,因此沿街商业比较丰富,居民生活半径比较小。


高密度且有很多小马路的城市往往在社区有更完善的商业配套和服务,人们没有太多开车出行的需求,可以减少城市的通勤压力。而马路过宽,它的沿街商业相对会比较少,服务业分布在一些点状的购物中心,要享受这些服务,往往需要长途开车。人口密度较低,人口流量不够高,有限的需求就不能支撑服务业经营的成本。


花园城市陷阱

世界银行有一份报告统计了每平方公里交叉路口数量。在都灵、巴塞罗那、巴黎这样几个欧洲城市,每平方公里交叉路口逾百。东京银座每平方公里交叉路口可以达到200 个。在欧洲和日本生活旅游过的人都会有这样的感受:他们的城市保留了大量的小路,很多路都只有二车道(参见下图)。


相比之下,中国城市规划却偏爱大路,上海浦东、北京城北每平方公里十字路口只有十几个。城市规划不是像人们想像的那样,似乎把路建得越宽越易于行车,城市拥堵就减少了;恰恰相反,高密度、马路多而窄的模式反而可以引导服务业多样性、生活的便利性和出行需求的减少,出行也更偏好步行和自行车。在欧洲城市,步行和骑车又重新开始取代原先开车的需求。从法国开始,城市建设起了公共自行车租用系统, 鼓励人们少开车。


与发达国家新的城市发展理念不同的是,中国的很多城市仍然醉心于打造“花园城市”。如果将“花园城市”理解为花团锦簇、绿树成荫,这本身并不错。问题在于,很多地方将“花园城市”理解成了低密度和宽马路,特别是在新城建设中盲目追求宽马路、大广场和大的绿化带,这就错了。低密度和宽马路的模式适于开车,而不适于行走,这就导致马路两边的行人达不到服务业所需的“进门人口”。很多城市在建设新区的时候都追求低密度,结果发现服务业仍然在高密度的老市区发展得更好,就是这个道理。另有一些城市,连旧城改造也追求低密度和宽马路,结果是,很多老建筑和窄街道被破坏,市中心的消费型服务业失去了发展的空间。


低密度导致服务业供给不足,进一步影响了人们的生活方式。一方面,人们需要更多地开车去消费服务业,造成低密度社区与市中心的通勤压力,加剧交通拥堵和尾气排放;另一方面,低密度的社区本身则成了“睡城”,晚上黑乎乎的。在我们调研的浦东低密度社区,到了周末,很多人选择开车外出,到别的地方消费,本社区的服务消费受到制约,生活在这样的社区,生活变得更像是“活着”。


多样性带来生机

让我们来想想,什么是高房价?什么是“城市病”?给定土地和住房的数量,给定基础设施和公共服务的供给,高房价和“城市病”就是消费者为获得大城市的生活所支付的代价。除了直接在购买消费品和服务时付的钱以外,人们还因为支付了大城市更高的房价,牺牲了某些维度上的生活质量,而获得了更接近这个丰富多彩的世界的地理位置。换个角度来看,为了大城市的生活,住更贵更小的房子,却节省了长途往返于小城市和大城市之间的金钱和时间成本。


而在大城市内部,中心城区因为四通八达,一定是生活最为丰富的地段,大量的生产型服务业为了和四面八方的人做生意,也一定要抢占市中心的位置,排挤中心城区的居住功能。从某种意义上说,居住在大城市的市郊,每天花一个小时的时间,在市郊和市中心之间来回奔波,本身也是为获取更好的工作机会所付出的代价。如果要接近工作地,就买更贵的房子;如果收入不够高,就花更多的时间在路上。选什么样的生活,自己决定。总之,房价就好比是获得便利性的“入场券”。


市中心不可替代的另一个原因就是在于老建筑和街道所带来的体验。你坐在那里喝咖啡的时候付的钱只有少部分是咖啡的价格,绝大部分实际上是在购买那个“体验”。人越有钱越会购买“体验”,吃饭穿衣的需求都会趋于饱和,而体验经济的消费是不断提高的。


在全世界范围内,越来越多的人愿意往大城市搬迁,并且还要花很贵的房租,住在大城市的市中心。这些人并不傻,恰恰相反,他们是这个世界最聪明的人。


人口向大城市的集聚过程不会终止。且不说中国仍然处在城市化刚刚超过50%的阶段,即使在美国和加拿大这样的发达国家, 城市化过程已经基本完成,城市化的水平已达到了80%,人们仍然在不断向大城市集聚。一些国际大都市——如纽约和多伦多——仍然在继续扩大,而不是缩小。


越是发达的国家,知识密集型的产业比重越高。这些行业的从业人员仍然愿意居住在大城市,特别是大城市的核心区。这样,既能满足在工作中需要的信息交流,也能满足收入水平提高了以后对于生活品质和多样性的需要。人们往大城市搬迁的趋势不会停止,至少在可以预见的未来不会。



//文章摘自:《大国大城》上海人民出版社

//作者:陆铭


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在大都市房价越来越高的时代里,您是愿意继续留在大都市里奋斗而蜗居,还是选择逃离北上广深,回到小城市逍遥自在,请在文章末尾处留言评论……


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