深圳搬家公司联盟

为了搏拆迁买小产权房,这种暴利投资靠谱吗?

揭秘财商密码 2019-02-15 12:52:07

问题:怎样才能每天收到更多精彩充满魅力的文章?

答案:只需点击图片上边的揭秘财商密码


导语:每个人都有个“拆二代”的梦。


楼市里有个段子:


保障房像校花,狼太多,肉太少。


别墅洋房像女神,只能看,得不到。


商住房像贵妇,买得起,养不起。


一手房像小萝莉,很养眼,身价高。


二手房像剩女,年纪大,配套全。


小产权房像小三,名不正,言不顺。


1


小产权房,不能扶正的小三儿


说起一线城市的房子,小产权房无论如何是一个绕不过去的话题。


为什么小产权房有这么大的市场?


最直接的原因是一线城市房价高、限购严格,所以很多购房者在买不起商品房的情况,只能曲线救国,买小产权房。


因为小产权房各地的政策和现状不一样,大而全地讲,可能会言之无物,所以还是挑个最典型的城市来讲,然后大家以此类推去研究其他城市的小产权房。


深圳,小产权房数量之多,分布之广,类别之复杂,在全国无出其右者。


据相关部门公布数据,深圳市的违法建筑数量约40万栋,建筑面积高达4.2亿平方米,占深圳总建筑面积的49.27%,基本占据了深圳楼市的半壁江山。


目前,深圳有将近一半的人口居住在小产权房中。


深圳的小产权房主要有三种类型:


一是原住民自己筹资兴建的农民楼

二是村集体组织在集体用地上建设的统建楼;

三是外来开发商购买村里的集体用地,未经合法手续报批而建设并出售的房屋。


因此,目前小产权房的建设方有个人、村委会和公司三个不同的主体,不同的建设方所签订的买卖合同也不同。


深圳最常见的握手楼类型农民房▼


近几年有开发商修建的小产权房向高层化、社区化发展,主要以沙井片区为主,外观与商品房几无二致。



一般说来,个人的小产权房以出租为主,村委和开发商建设的小产权房则以出售为主。


因为没有产证缺乏法律保障,再加上小产权房往往以独栋为主,建筑质量低劣,偷面积情况严重,格局不合理,通风采光差,周边环境脏乱差等原因,价格一般只有同位置商品房的三分之一。


因为价位的巨大优势,吸引了大量收入不高,但又希望在深圳有一个稳定居所的人群,因此,小产权房的地下交易一直很旺盛。

2


因为房价上涨,小产权房也被带得起飞了


一直以来,小产权房在自己的流通体系不温不火地运传了许多年之后,迎着这一轮房价暴涨,小产权房突然火了。


一是随着深圳市中心的可建设土地越来越稀缺,政府和开发商不得不盯上了小产权房这块最难啃的骨头。


其实城中村旧改一直在进行,只是进度缓慢,而近两年,这一进程明显开始加快。


随着岗厦、蔡屋围、大冲、白石洲、上沙、下沙这些著名的城中村相继被拿下,一栋栋农民楼被夷为平地,随之而来的就是原住民通过拆迁暴富的各种传说。


而流传最广的莫过于2016年年底罗湖水贝村的拆迁,拆迁之后,一则段子开始在网上和朋友圈疯狂流转。

深圳水贝村拆迁,全村人昨天全部在工地上摆宴席庆贺,这里的原住居民,每一家赔偿基本接近2亿左右现金...高的未知。深圳是一个神奇的城市,一夜之间诞生近600家亿万富翁!而且全村还有83个女孩子没有男朋友!38个男孩没有女朋友!我能帮你们的只有这么多了。


虽然后面政府紧急进行了辟谣,但原住民一夜暴富在大家看来是个不争的事实。


对于很多深圳人来说,这些天降财富虽然看起来让人眼红,可毕竟自己一不是深圳原住民,二不是原住民二代,也只能暗自羡慕忌妒恨一把而已。


可是,还有很多买入小产权房的外地人呢,他们当年以极低的价格买入了小产权房,很多也在拆迁之列,那他们是否也获得了相应补偿呢,难道他们的房子被夷为平地之后就被扫地出门了吗?


很多风声渐渐显露了出来,据说,在拆迁过程中,当年买了小产权房的业主大部分都和开发商签了拆迁补偿协议,获得了同面积商品房置换的补偿,除商品房置换外,很多还获得了现金补偿。


这是一个令许多深圳人心潮澎湃的传闻。


这意味着,以上沙为例,五年前以1万元每平米买入的农民房,现在可以置换价值9-10万元的商品房,这种升值幅度足以令人心跳加速,血脉贲张。


可能很多人会说,小产权房业主没有法律保障,一旦原业主反悔打起官司,现业主必输无疑,结果是赔了夫人又折兵。


可实际上,这样的事情,现实中发生的却很少,一是因为很多小产权房经过多次转手,现任业主与最早的原住民早已没有任何关联,而有资格索回产权的只是原住民,而非前任业主。


而一栋农民房中如果绝大部分住户都是外来购买群体,那即使原住民想打官司,他也要掂量一下如何与整栋楼的业主进行对抗,犯了众怒会是什么后果。


而且更多的小产权销售方是村委会和开发商,他们更不具备索回的资格和条件,因此,绝大部分小产权房业主实实在在地获得了补偿。


第二个原因则是深圳2017年8月出台的棚改政策,2017年8月9日深圳出台的《关于加快推进棚户区改造工作的若干措施》中明确指出,本次棚改计划从原定的30年缩短至20年。


相对于城市旧改和更新,棚改的政策会强硬许多。


明眼人都能看出,深圳政府强势推出棚改政策,主要在于之前旧改拆迁进展一直十分艰难,由于必须征得100%的居民同意。


其实1:1.3的商品房原址置换对于原住户已经非常有利,但有的人的野心和需求是无穷尽的。


著名的罗湖木头龙小区拆迁案例,开发商益田集团在与小区大部分住户签约之后,2011年就动手拆迁了已全部签约的部分楼盘,本以为籍此可以给钉子户施加压力让他们尽快签约离场,没想到反遭钉子户挟制,握了一手好牌的钉子户开出离谱天价拒绝搬迁。


结果益田集团一方面无法清场开建新盘,另一方面要支付大量已签约住户的过渡期租金,到目前为止支付的各项费用已接近十个亿。


也许有些“人权斗士”会说,人权是第一位的,看看日本,因为一位老太太不肯搬家,政府就让飞机改道。


只是,因为1%的钉子户的一己私欲而置99%的公民权利于不顾,让他们长年租住在外颠沛流离,到底是哪一方的人权更重要呢?


不过,在很多人看来,棚改政策会大大推动老旧小区和城中村的拆迁进度。


那在城中村拆迁加速和小产权房业主获得置换补偿的双重利好下,现在终于要分析到很多人关心的话题:小产权房值得买吗?目前是否是购入深圳小产权房的大好时机呢?

3


小产权房,是否值得买?


2018年开年以来,很多学员都在问,小产权房是否值得买?一线城市的小产权房是否值得买?一线城市中最有活力的深圳的小产权房是否值得买?


首先,深圳的小产权房数量巨大,但都是地下交易。


寻找合适房源是一个漫长的过程,在正规的中介公司是找不到小产权房的挂盘信息的,你必须通过地下中介公司或到一个一个城中村去慢慢寻找,这是一个非常耗费精力的过程。


其次,目前小产权房已经闻风而动,近期价格纷纷飚涨。


关内位置较好的已涨到3万多一平米,而且一房难求,关外位置一般的也要1-3万/㎡,差不多等于同位置商品房的一半左右。


目前业主惜售情绪严重,甚至不少在售的房源要求只签使用权,不签所有权,意思就是你住可以,一旦拆迁的话,对不起,补偿归我,购买房款还给你,你可以滚蛋了。


天啊,天底下有这么便宜的事情吗?


第三,深圳的小产权房,十年内只有关内的才有价值,关外的等待拆迁需要极其漫长的过程。


很简单,关内面积小,政府迫于发展需要,拆迁意愿强烈,但即使这样,关内大大小小上百个城中村要想全部拆迁也需要经过漫长的过程。


如果你运气足够好,买到的小产权五年之后等到了拆迁计划,那么,谈判、拆除、等新楼建成入住,至少就是又一个五年过去了,十年拿到新房,这是在你运气足够好的情况下。


如果运气一般呢,十五年,二十年,还是三十年?


而面积广阔的关外呢,大片大片的小产权房,密密麻麻,让人眼晕,你买了这里的小产权房,等到拆迁很有可能要到你的下一代,甚至下下一代。


当然,不排除你手气超旺,买了之后第二年这里就立项拆迁了,但是,我更喜欢讲概率,不喜欢搏运气。


第四,深圳小产权房偷面积情况十分严重。


你花了50㎡的钱,可能买到的只有40㎡,等到拆迁置换的时候,开发商可不会按照你所谓房本上的50㎡,而是根据实际用面积置换,那你到手的商品房就只有40㎡,这些损失都是要折算到你购买的单价里面去的。


第五,购买小产权房需要全款,动辄一两百万的资金长期沉淀在这里,又无法抵押贷款,都是要计算成本的。


最后,买小产权房还要承担政策变化和原住民悔约的双重风险,不排除未来某一天政府对小产权房采取对待钉子户实施棚改的强硬政策,这两个风险叠加在一起其实并不小。


所以,买小产权房是一件蛮冒险得事情,能买有产权的商品房,坚决别买小产权房。


或者有人觉得自己运气好,有人觉得不怕等,也有人觉得长期拿着出租也不差。


补充说明一点,如果一定要买,关内的优于关外的,关外有成片拆迁规划的优于无规划的,还有关外近几年兴建的社区花园式的高层小产权自住很好,搏拆迁的千万勿碰。


小产权房转正是无望的。那些幻想未来小产权房转正的人们,请放弃幻想,你我有生之年是不会有这么一天的。

了解更多房产知识点击下方关注

目前100000+人已关注加入我们

     

       

看完后别忘记分享到朋友圈哦,分享是一种美德,懂得分享的人,生活会越来越美好!

阅读原文更多精彩!

友情链接

Copyright © 深圳搬家公司联盟@2017